Eine Wohnung zum Kauf zu finden ist nur die halbe Miete. Bevor Sie zum Notar gehen, um eine Immobilie zu kaufen, benötigen Sie einen Vorvertrag für den Verkauf einer Wohnung. Es ist ein Dokument, das die Bedingungen definiert, unter denen der Kaufprozess stattfindet. Welche Elemente sollten darin enthalten sein, um die Interessen beider Parteien zu schützen? Wir beraten!
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Vorläufiger Immobilienkaufvertrag – was ist das?
Der vorläufige Immobilienkaufvertrag ist ein Standarddokument, das vor der Unterzeichnung des eigentlichen Kaufvertrags unterzeichnet wird. Es wird vorbereitet, wenn es nicht möglich ist, mit dem Verkäufer der Wohnung sofort eine notarielle Urkunde über die Eigentumsübertragung abzuschließen. Und das ist nie möglich, schon weil Sie vorher einen Termin mit dem Notar vereinbaren müssen.
Die Funktionsweise eines solchen Vertrages ist im Artikel 389 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Es handelt sich um einen zivilrechtlichen Vertrag, der im Wesentlichen eine Verpflichtung zum Abschluss eines zugesagten Vertrages, d. h. des tatsächlichen Kaufvertrags, darstellt. Es handelt sich um eine erste Absichtserklärung, in der sich beide Parteien zum Abschluss einer endgültigen Vereinbarung verpflichten.
Ein Vorvertrag für den Kauf einer Wohnung ist notwendig, wenn Sie einen Wohnungskredit aufnehmen möchten. Nur auf dieser Grundlage kann der gesamte Kreditprozess gestartet werden. Wenn eine der Parteien die Bestimmungen des Vorvertrages nicht erfüllen will oder kann und die Wohnung nicht verkauft wird, kann die andere Partei Ansprüche geltend machen.
1. Vorläufiger Wohnungskaufvertrag - Grundlegende Informationen
In Polen gilt das Prinzip der Vertragsfreiheit, was in der Praxis bedeutet, dass grundsätzlich alles einbezogen und frei gestaltet werden kann. Sie müssen jedoch einige grundlegende Elemente enthalten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt sind, damit der Vertrag gültig ist. Andernfalls kann die Ausübung Ihrer Rechte aus diesem Grund unmöglich oder erschwert werden. Diese Artikel sind natürlich:
- Angabe des Vertragsgegenstandes,
- Identifizierung der Vertragsparteien - des Käufers und des Verkäufers,
- Immobilienpreis.
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2. Vorvertrag für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung - Fristen
Der zweite wichtige Punkt, den Sie beachten sollten, ist die Einbeziehung von Informationen zu den Fristen. Zur größeren Sicherheit beider Parteien sollte es möglichst präzise sein, aber natürlich erfüllbar sein. Obwohl die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches dies nicht vorsehen, ist es daher sinnvoll, im Vertrag anzugeben, bis wann der endgültige Vertrag geschlossen werden soll. Dies ist das letzte Datum, an dem die Wohnung gekauft wird. Wenn die Gegenpartei bis zu diesem Zeitpunkt kein Geld ansammelt oder einfach kein Kontakt zu ihr besteht, können Sie finanzielle Ansprüche geltend machen, d.h. zum Beispiel eine Kautionsrückerstattung in der vertraglich festgelegten Höhe.
3. Vorvertrag für den Wohnungskauf beim Notar?
Die Unterzeichnung eines Vorvertrags für den Verkauf der Räumlichkeiten erfordert keine Anwesenheit eines Notars, es handelt sich um einen zivilrechtlichen Vertrag, den Sie selbst unterzeichnen können, sogar auf einem Blatt Papier. Ein Notar ist zum Abschluss eines Vertrages nicht erforderlich, aber eine Überlegung wert. Es kann sich herausstellen, dass dies die Interessen beider Parteien am besten schützt. Der Vertrag beim Notariat gibt mehr Sicherheit, dass er gut strukturiert und gültig ist, sodass Sie Ihre Rechte im Falle des Rücktritts einer der Parteien leichter durchsetzen können. Es lohnt sich, darüber nachzudenken, obwohl ein solcher Vertrag offensichtlich Geld kostet und es nicht wenig ist, hängt es von der Größe der zu verkaufenden Immobilie ab. Darüber hinaus werden durch den Vertrag beim Notariat die Informationen über den Abschluss des Vorvertrags in das Grund- und Hypothekenregister aufgenommen, so dass Sie sicher sein können, dass diese Wohnung nicht mehr gekauft wird.
4. Vorauszahlung und Anzahlung im Vorvertrag
Bei der Unterzeichnung des Vorvertrages wird sehr oft ein Vorschuss oder eine Vorauszahlung berücksichtigt. Beide Formen der Vorauszahlung sollten im Vertrag erwähnt werden und obwohl viele Leute denken, dass die Konzepte gleich sind, handelt es sich tatsächlich um zwei völlig unterschiedliche Zahlungsarten. Die Vorauszahlung stellt für den Käufer grundsätzlich keine Sicherheit für die Transaktion dar. Es ist normalerweise ein kleiner Betrag, aber die Vorauszahlung wird nicht zurückerstattet, wenn die Transaktion nicht abgeschlossen wird. Die Anzahlung hingegen ist in der Regel höher (sie kann sogar mehrere Dutzend Prozent des Wohnungswertes ausmachen), schützt aber die Interessen beider Parteien gleichermaßen. Gemäß Art. 394 des Bürgerlichen Gesetzbuches: Die bei Vertragsschluss geleistete Anzahlung hat zur Folge, dass bei Nichterfüllung des Vertrages durch eine der Parteien die andere Partei ohne Nachfristsetzung vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung einbehalten kann, und wenn es ihm gegeben hat, kann es einen doppelt so hohen Betrag verlangen. Das heißt, wenn der Verkäufer den Verkauf der Wohnung nicht verschuldet hat, muss er dem Käufer die doppelte Kaution zahlen. Die Höhe beider Vorauszahlungsarten wird vom Verkäufer bestimmt.
5. Vorvertrag für den Kauf einer Wohnung – Bedingungen für die Kündigung des Vertrages
Der Vorvertrag über den Verkauf von Immobilien kann ohne Anzahlung oder Einbehalt gekündigt werden, jedoch sollten auch solche Situationen in seinen Inhalt aufgenommen werden. Es kann festgelegt werden, dass, wenn der Verkauf der Räumlichkeiten unter bestimmten Bedingungen nicht stattfindet und eine Vereinbarung zwischen den Parteien besteht, auf eine finanzielle Entschädigung verzichtet werden kann. Dies ist keine Standardregelung, aber es schützt sicherlich die Interessen des Käufers, der befürchtet, keinen Kredit für eine Wohnung zu erhalten.
