Vor dem Kauf einer Wohnung stehen wir vor vielen Entscheidungen. Die erste ist die Wahl zwischen Neubau- und Zweitmarktwohnungen. In den letzten Jahrzehnten ist die Beliebtheit von Wohnungen in Altbauwohnungen zurückgegangen. Es ist wahrscheinlich mit vielen Vorteilen verbunden, die sich aus dem Kauf von Wohnungen von Bauträgern ergeben. Im Folgenden stellen wir die grundlegenden Vor- und Nachteile dieser beiden Lösungen vor.
Denken Sie daran, vor dem Kauf einer Wohnung die Kosten für die Renovierung oder Fertigstellung zu berücksichtigen. Sie können beide kostenlos auf den Baurechnern berechnen.
Vor- und Nachteile des Primärmarktes
Wohnungen in neuen Blöcken werden auf der Grundlage neuer technologischer Lösungen geschaffen. Dies schlägt sich merklich in der Benutzerfreundlichkeit nieder. Die Innenräume von Wohnungen sind in der Regel recht einfach zu gestalten und ihre Aufteilung ist recht gut durchdacht. Nach dem Kauf müssen wir die Immobilie nur noch ordentlich fertigstellen (die meisten Neubauwohnungen befinden sich im Bauträgerzustand). Es wird geschätzt, dass die Kosten für die Fertigstellung einer neuen Wohnung ca. 1.000 PLN / m² betragen2aber die Kosten können stark variieren. Ebenso wie die Rendite einer Wohnung über viele Jahre. Um zu berechnen, wie viel uns das alles kosten wird, lohnt es sich, die Website profit.pl zu verwenden und es selbst zu berechnen.
Ein weiterer Vorteil des Neubaus ist die moderne Infrastruktur der Umgebung. Rund um die neuen Blöcke entstehen moderne Garagen, Geschäfte und Spielplätze. Die Umgebung sieht oft viel besser aus, als wenn sie von großen Plattenblöcken umgeben ist. Einige Neubausiedlungen werden zusätzlich geschlossen, was die Sicherheit der Bewohner erhöht und deren Lebensqualität erhöht. Es besteht auch die Meinung, dass die meisten Siedlungen neuer Wohnblocks (auch solche, die nicht eingezäunt sind) viel sicherer sind als die Umgebung von Plattenbauten. Es hängt natürlich vom Standort ab, aber angesichts der üblichen Überwachung innerhalb des bewachten Anwesens und der ständig vorhandenen Sicherheit ist ein sichereres Anwesen kaum vorstellbar.
Auch das elegante Erscheinungsbild von Treppenhäusern ist wichtig, da sie nicht denen von alten, oft beschädigten Gebäuden ähneln. Funktionale Aufzüge und ein elegantes Ambiente machen das Wohnen in Neubauten viel angenehmer. Es ist auch für Investoren von Vorteil, die planen, ihre neue Wohnung zu mieten. Eine effektive Umgebung und eine neue Inneneinrichtung werden sicherlich den Preis für die Miete einer Wohnung erhöhen.
Es sei auch daran erinnert, dass Anleger, die Immobilien auf dem Primärmarkt kaufen, keine Steuern auf zivilrechtliche Transaktionen zahlen müssen (wie dies bei Immobilien auf dem Sekundärmarkt der Fall ist). Der Wert dieser Steuer entspricht 2% des Immobilienwertes. In der Praxis müssen sie jedoch Mehrwertsteuer zahlen (im Preis der Wohnung enthalten), was bedeutet, dass die tatsächliche Abgabe für den Staat viel höher ist als beim Sekundärmarkt.
Ein weiterer Vorteil ist die mehrjährige Gewährleistungsfrist für Neubauwohnungen. Alle Mängel und Mängel in der Wohnung, die nicht durch unsachgemäßen Gebrauch verursacht wurden, müssen vom Bauträger behoben werden. Für den Anleger ist es eine zusätzliche Sicherheit, dass ihm in Zukunft keine unvorhergesehenen Kosten entstehen. Erwähnenswert sind an dieser Stelle auch die geringen Gebühren, die mit dem Betrieb des Gebäudes verbunden sind. Die neuen Blöcke werden viele Jahre nicht saniert werden müssen, was zu einer spürbaren Reduzierung der Beiträge zum Sanierungsfonds führt. Moderne Baulösungen machen auch die Heizkosten sehr niedrig.
Der einzige wesentliche Nachteil dieser Lösung ist der Immobilienpreis. Noch sind Wohnungen in Neubauten teurer als auf dem Zweitmarkt. Für das gleiche Geld können wir eine größere, gebrauchte Immobilie kaufen, die zusätzlich zentrumsnaher liegt. Für manche Anleger kann das Warten auf eine Wohnung auch ein Nachteil sein. Entwickler versuchen, Käufer zu sammeln, bevor der gesamte Block abgeschlossen ist. Deshalb sehen viele Investoren ihre Wohnung nur im Design. Manchmal muss man bis zu mehreren Jahren warten, bis die Transaktion abgeschlossen ist und die Wohnung bezogen wird.
Vor- und Nachteile des Aftermarkets
Der Sekundärmarkt wird oft mit grauen Blöcken aus großen Platten in Verbindung gebracht. Das Bild von alten und hässlichen Wohnsiedlungen hat jedoch nicht immer eine wirkliche Berechtigung. Immer mehr Altbausiedlungen modernisieren ihre Infrastruktur und die gedämmten Blöcke erhalten ein ästhetisches Erscheinungsbild.
Ein weiterer Vorteil für den Zweitmarkt ist meist ein guter Standort. Die meisten alten Blöcke befinden sich in der Nähe der zentralen Punkte der Städte. Ihr charakteristisches Merkmal ist in der Regel eine gut ausgebaute Infrastruktur und eine ausreichende Verkehrsanbindung an den Rest der Stadt.
Leider lässt die Wohnqualität zu wünschen übrig. Viele Immobilien aus dem Zweitmarkt bedürfen einer umfassenden Renovierung. Bei Neubauwohnungen haben wir keine großen Probleme, die Kosten dieser Arbeiten abzuschätzen. Allerdings ist die Renovierung einer bewohnten Immobilie fast immer mit bisher unvorhergesehenen Kosten verbunden. Die Kostenschätzung des Erstinvestors kann bis zu 30 - 40% vom tatsächlichen Betrag abweichen. Natürlich können die Kosten für die Renovierung einer Altbauwohnung auch mit dem Baurechner berechnet werden (klicken Sie hier, um die Renovierungskosten kostenlos zu berechnen), aber es besteht immer das Risiko, dass bei der Renovierung des Badezimmers ein Austausch erforderlich ist , zum Beispiel die gesamte Sanitärinstallation oder zusätzliche Arbeiten zum Trocknen von feuchten Wänden. Dies ist eine ziemlich große Unannehmlichkeit, die es wert ist, besonders beachtet zu werden.
Ein weiterer Nachteil, der potenzielle Investoren abschreckt, ist das hässliche und ineffektive Erscheinungsbild der Umgebung. Graue Treppenhäuser, keine Plätze, Spielplätze oder gar kein Aufzug in einem vierstöckigen Wohnblock sind leider an der Tagesordnung. Ein weiterer Nachteil ist der Mangel an ausreichend überdachten Parkplätzen. Die meisten Anwohner sind gezwungen, ihre Fahrzeuge im Freien abzustellen. Natürlich kann man nur ernsthaft darüber nachdenken, das Gebiet zu sichern.
Ein wesentliches Problem von Zweitmarktwohnungen (insbesondere in Mehrfamilienhäusern mit Baujahr vor 1990) ist die konstante Raumaufteilung. Die Renovierung dieser Art von Immobilie kann sehr schwierig sein. Die meisten Wände in unauffälligen Wohnungen können nicht verschoben oder abgerissen werden. Dadurch können wir die Raumaufteilung nicht ändern und zu enge und enge Flure erschweren die Nutzung. Bevor Sie eine Immobilie auf dem Sekundärmarkt kaufen, müssen Sie daher ihren Zustand sorgfältig untersuchen, über Renovierungsmöglichkeiten nachdenken und die Umgebung erkunden.
Vergleich der Kosten für die Fertigstellung der Wohnung und die Kosten für die Renovierung
Wie oben erwähnt, benötigen Wohnungen aus dem Primärmarkt in der Regel eine komplette Fertigstellung. Sie sind im Bauherren-Standard, was bedeutet, dass wir noch in Bodenveredelung, Wandanstrich, Bad- und Küchenausstattung, Sanitärausbau und Anschaffung einer Grundausstattung investieren müssen. Die ungefähren Kosten für die Fertigstellung einer typischen Wohnung betragen etwa 1.000 PLN / m²2aber mehr Details dazu finden Sie in diesem Artikel.
Bei Wohnungen aus dem Zweitmarkt wiederum müssen wir den Sanierungsumfang selbst beurteilen. In den meisten Fällen wird es jedoch möglich sein, die vorhandene Infrastruktur zu nutzen. Die Renovierungskosten sind fast immer niedriger als die Kosten für die Fertigstellung einer Wohnung im Bauträgerstandard. Einzige Ausnahme sind Altbauwohnungen, die in einem sehr schlechten Zustand sind. Die Notwendigkeit, Wände zu trocknen, Pilze zu entfernen, Fenster auszutauschen oder die gesamte Elektro- und Sanitärinstallation zu renovieren, kann die Kosten des gesamten Projekts deutlich erhöhen. Eine solche Situation ist jedoch selten. In den allermeisten Fällen sind die Kosten für die Renovierung einer Altbauwohnung niedriger als die Kosten für die Fertigstellung einer Neubauwohnung im Bauträgerstandard. Details zu den Kosten, die mit einer umfassenden Renovierung einer gebrauchten Wohnung verbunden sind, finden Sie in diesem Artikel.
Welche Neubauwohnungen sind am beliebtesten?
Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Fläche von nicht mehr als 50 m² sind seit einigen Jahren bei Investoren am beliebtesten2. Dies ist die kostengünstigste Lösung. Zwei getrennte Zimmer können den Mietpreis erhöhen oder eine Familie mit Kind beherbergen. Es ist auch eine gute Lösung in akademischen Städten. Viele junge Vermieter wohnen in einem Zimmer und vermieten ein anderes. Auf diese Weise erhält es Mittel für die Miete und seine eigenen Grundausgaben.
Studio-Apartments sind etwas weniger beliebt. Es hängt mit ihrer geringeren Funktionalität zusammen. Ein Einzelzimmer ist nicht die beste Lösung für eine Familie mit Kindern und bringt nicht so viele Mieteinnahmen. Wesentlich funktionaler und beliebter sind die oben genannten Zweizimmerwohnungen. Interessanterweise kann ihre Größe nur geringfügig größer sein. 2 Zimmer werden von Entwicklern auf relativ kleinem Raum zusammengepfercht. Dadurch ist eine 2-Zimmer-Wohnung nicht viel teurer als ein Studio-Apartment. Für eine 3- oder 4-köpfige Familie kann es jedoch sehr eng werden …
Investoren interessieren sich auch für 3-Zimmer-Wohnungen. Ihr Kauf ist jedoch mit deutlich höheren Kosten verbunden als bei Studios und Zweizimmerwohnungen. Anleger ohne ausreichendes Kapital müssen mindestens 20 % ihrer eigenen Einlage haben. Auch die Höhe ihrer Kreditverpflichtung ist höher. Ein höherer Preis einer Wohnung kann auch mit einer Erhöhung der Bonität verbunden sein. Dies wiederum ist eine Einschränkung für eine bestimmte Gruppe potenzieller Investoren. Eine 3-Zimmer-Wohnung ist für den Investor eine sehr komfortable Lösung, die sich aber nicht jeder leisten kann.
Am wenigsten beliebt sind 4- und 5-Zimmer-Wohnungen und -Wohnungen. Dies ist die mit Abstand teuerste Option, deren Kosten für viele Anleger abschreckend wirken. Derzeit verzichten Bauträger auf den Bau größerer Wohnungen und Mehrfamilienhäuser. Viele große Wohnungen in mehrjährigen Mehrfamilienhäusern haben noch keine Käufer gefunden. Daher können wir beim Kauf dieser Art von Immobilien mit attraktiven Preisnachlässen und Privilegien rechnen. In vielen Fällen kann der Investor einen sehr attraktiven Quadratmeterpreis aushandeln2 Immobilie. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses können Sie manchmal einen zusätzlichen Parkplatz oder eine großzügige Terrasse verhandeln. Leider kosten die Anschaffungskosten der größten Wohnungen oft Millionen Dollar. Ein Luxus, den sich nur eine kleine Gruppe von Anlegern leisten kann.
Warum setzt sich der Neubau gegenüber alten Blöcken durch?
Es ist schwierig, diese Frage eindeutig zu beantworten. Dafür gibt es wahrscheinlich viele Gründe. Am wichtigsten scheinen jedoch der höhere Wohnstandard und der Wohnkomfort zu sein. Elegante Wohnsiedlungen sind verlockender als alte Wohnblöcke aus Beton. Moderne Infrastruktur macht das Wohnen in neuen Wohnungen komfortabler und sicherer. Der höhere Wohnkomfort führt auch zu einem spürbaren Anstieg der Mietpreise für eine Wohnung. Für viele Anleger ist dies der richtige Weg, um ihr Kapital zu investieren.
Ein unbestrittener Vorteil ist auch das Programm MdM - Mieszkanie dla Młodych, bei dem nur Neubauwohnungen im Bauträgerstandard mitfinanziert werden.
Unterdessen werden Zweitmarktwohnungen älter. Viele davon sind Wohnungen in Plattenbauten. Die Tragfähigkeit dieser Strukturen ist unter vielen Fachleuten umstritten. Einige glauben, dass Blöcke aus großen Platten mehrere Dutzend Jahre halten, während andere behaupten, dass diese Strukturen einsturzgefährdet sind. Der ungewisse technische Zustand solcher Anlagen ermutigt potenzielle Investoren nicht, die zunehmend auf Bauträgerwohnungen setzen.
