Der ewige Nießbrauch wurde Anfang der 1960er Jahre in das polnische Recht eingeführt, aber wir beschäftigen uns immer noch damit. Dies ist eine Art von Eigentum, das wir zwar erworben haben, aber nicht uns gehören. Wie funktioniert das ewige Nießbrauchsrecht und wie hoch sind die Gebühren? Wir antworten!
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Unbefristetes Nießbrauchsrecht - die wichtigsten Informationen
Unbefristetes Nießbrauchsrecht - gesetzliche Regelung
Der ewige Nießbrauch ist ein Begriff, der 1961 im polnischen Recht im Gesetz über die Landbewirtschaftung in Städten und Wohnsiedlungen auftauchte. Somit überlebte das Konstrukt viele Jahre, ist aber immer noch stark umstritten. Tatsächlich wurde das ewige Nießbrauchsrecht auf der Grundlage eines alten römischen unbefristeten Pachtvertrags begründet. Es wurde in der Volksrepublik Polen aus der Überzeugung eingeführt, dass der Grundbesitz in Städten dem Staat gehören sollte. Damals gehörte der überwiegende Teil der Immobilien und Grundstücke dem Staat.
Die Konsequenzen tragen wir derzeit. Das Recht auf ewiges Nießbrauchsrecht gilt in Polen noch immer, jedoch nur für vor langer Zeit erworbene Altbauten und Wohnungen. Sie werden durch die Artikel 232-243 des Bürgerlichen Gesetzbuches und das Gesetz über die Immobilienverwaltung geregelt.
Dann erschien das Gesetz vom 29. Juli 2005 über die Umwandlung des ewigen Nießbrauchsrechts in ein Eigentumsrecht. Es wurde durch das Gesetz von 2022 über die Liquidation des ewigen Nießbrauchs an Grundstücken in Mehrfamilienhäusern entwickelt.
Unbefristetes Nießbrauchsrecht - wird entstehen
Damit ein neuer Eigentümer von Immobilien auf Grundstücken im Eigentum einer Stadt oder eines Staates das Recht auf ewigen Nießbrauch hat, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst ist es notwendig, einen Vertrag in Form einer notariellen Urkunde und eine Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister abzuschließen.
Eigentümer des Grundstücks ist die Staatskasse, eine Kommunalverwaltung oder deren Vereinigung. Aber jeder kann eine Immobilie oder Teile davon (zum Beispiel eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus) erwerben, sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person. Ausländer können auch ein ewiger Nießbraucher werden. Dies bedarf jedoch der Zustimmung des für innere Angelegenheiten zuständigen Ministers.
Unbefristeter Nießbrauch - der Inhalt des Gesetzes
Der ewige Nießbrauch mag wie ein ziemlich kompliziertes Konstrukt erscheinen. Ein ewiger Nießbraucher hat grundsätzlich die gleichen Rechte wie der Eigentümer, ist es aber nicht. Es sieht eher aus wie ein Mietvertrag, ist es aber nicht. Der Nutzer nutzt das Grundstück, kann die darauf befindlichen Grundstücke mit dem Recht auf ewiges Nießbrauchsrecht veräußern, verpfänden, verschenken oder testamentarisch verwahren. Darüber hinaus unterliegt das Recht auf ewiges Nießbrauchsrecht der Vollstreckung des Gerichtsvollziehers, wenn die Person die Hypothek nicht begleicht oder andere Schulden hat.
Der ewige Nießbraucher hat das Vorkaufsrecht des Grundstücks, wenn die Staatskasse es verkaufen will. Der ewige Nießbrauchsvertrag wird für 99 Jahre geschlossen. Er darf nur in Ausnahmefällen für einen kürzeren Zeitraum, jedoch nicht weniger als 40 Jahre, abgeschlossen werden. Darüber hinaus kann der Benutzer seine Verlängerung anfordern, was meistens der Fall ist. Daher ist das Risiko, dass das Grundstück, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, ohne Ihr Wissen an andere Unternehmen verkauft wird, minimal. Der Eigentümer kann die Verlängerung des ewigen Nießbrauchs nur verweigern, wenn dies für das öffentliche Interesse von Bedeutung ist. Wenn Sie weitere Informationen suchen, überprüfen Sie auch dieser Artikel mit Tipps zur Beantragung der Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister.
Unbefristeter Nießbrauch - Gebühren und Höhe
Die jährlichen Gebühren für den unbefristeten Nießbrauch sind nicht an allen Orten in Polen gleich. Ihre Höhe ist gesetzlich festgelegt und liegt zwischen 0,3% und 3% des Immobilienpreises und tatsächlich des Grundstückspreises. Bei Wohnungen wird der Preis des Grundstücks, auf dem sich der Block befindet, berechnet und auf alle Wohnungen oder anteilig nach der Größe der Wohnungen aufgeteilt. In den meisten Fällen ist die Menge daher nicht hoch.
Die Auszahlung erfolgt einmal im Jahr, Zahlungsfrist ist Ende März. Neukäufer einer Wohnung, deren Eigentumsform ein ewiger Nießbrauch ist, müssen die Gebühr nicht erneut zahlen, wenn sie vom Vorbesitzer zum vereinbarten Termin gezahlt wurde. Die Zahlung erfolgt nicht bei der Wohnungsbaugenossenschaft, sondern bei dem Bezirks- oder Stadtamt, das die Immobilie besitzt oder verwaltet.
Bei nicht fristgerechter Zahlung werden Zinsen berechnet. Meistens sind es 8% pro Jahr auf den Betrag, daher sind die Zinsen nicht hoch. Darüber hinaus kann der Grundeigentümer die fälligen Beträge erhöhen, jedoch nicht häufiger als alle 3 Jahre. Und wenn sie dies beabsichtigt, muss sie dies dem ewigen Nießbraucher vorher mitteilen. Dafür hat er bis zum Ende des Jahres vor der Einführung der neuen Gebühr Zeit.
Unbefristeter Nießbrauch an Immobilien - Umwandlung in Volleigentum
Landbesitz
Das ewige Nießbrauchsrecht hat sich jedoch ab dem 1. Januar 2022 geändert. Zu diesem Zeitpunkt sollte das zu Wohnzwecken erschlossene Land vom ewigen Nießbrauch in das volle Eigentum übergehen. Dies bedeutet, dass die Bewohner das Recht haben, praktisch kostenlos Land unter ihrer Wohnung oder einem anderen Wohneigentum zu besitzen.
Der gesamte Vorgang dauert jedoch eine Weile. Anwohner müssen zunächst auf Informationen von Amts wegen warten – sie stellen keine Anträge, sondern warten nur auf Bescheinigungen über die Umwandlung des Nutzungsrechts in das Eigentumsrecht. Dies ist natürlich mit einer Umrechnungsgebühr verbunden. In Großstädten dauert es leider recht lange, da die Anzahl der Immobilien sehr groß ist.
Unbefristeter Nießbrauch - Umwandlung in volles Eigentum
Personen, die eine Entscheidung erhalten haben, dass sie den Besitz des Landes gegen eine Umwandlungsgebühr ändern können, können von einem großen Rabatt profitieren. Sie müssen nur einen kleinen Teil (1-2%) des Gesamtbetrags für den ewigen Nießbrauch des Landes bezahlen und werden Eigentümer des Ganzen. Damit dies funktioniert, müssen jedoch mehrere Bedingungen erfüllt sein.
Zunächst einmal haben Sie nur 2 Monate Zeit, um Ihre Absicht zu melden, eine einmalige Gebühr mit Rabatt zu zahlen. Dann müssen Sie auf die Information über den Betrag warten und haben 2 Monate Zeit, um die Zahlung zu leisten. Die Zahlungsbestätigung der Forderungen gilt als Bestätigung des Eigentumsübergangs.
Wenn Sie sich jedoch vor dem 30. November 2022 entschieden haben, das Eigentum von einem unbefristeten Nießbrauch in ein volles Recht zu ändern, müssen Sie die Informationen dennoch beim Grundbuchgericht melden. Dann verschwinden die Angaben zu den Gebühren für den ewigen Nießbrauch aus dem Grund- und Hypothekenregister. Der Mietvertrag endet und Sie werden Eigentümer sowohl des Grundstücks als auch des Grundstücks (oder eines Teils davon), auf dem es sich befindet.
Umwandlung des ewigen Nießbrauchs - die größten Probleme
Manchmal kommt es jedoch vor, dass das System nicht so funktioniert, wie es sollte und der Buyout nicht so einfach ist. Die neuen Regelungen nahmen viel weniger Zeit für Änderungen vor, als die städtischen Ämter für die Antragstellung benötigten. Deshalb kommt es vor, dass auch jetzt, Anfang 2022, manche Menschen keine Informationen über ihre Wohnung haben. Leider hat nicht jeder die Möglichkeit, den unbefristeten Nießbrauch in volles Eigentum zu verwandeln. Wenn Sie den Brief also noch nicht erhalten haben, kann es sein, dass Sie nicht auf der Liste der Personen stehen, die dies tun können. Und es kann sich herausstellen, dass das Amt Ihre Adresse noch nicht bearbeitet hat.
Was tun, wenn Sie kein entsprechendes Zertifikat erhalten haben? In der Wohnungsbaugesellschaft können Sie nachschauen, ob das Amt bereits Bescheinigungen an andere Personen verschickt hat. Sie können auch Ihre Nachbarn fragen. Wenn Sie der einzige sind, der keinen Brief erhalten hat und Ihre Adresse nicht auf der Liste der umgebauten Immobilien steht (sie sind auf den Websites der Stadt- oder Bezirksämter verfügbar), müssen Sie sich unbedingt beim Bezirksamt oder beim Schatzamt melden . Es kann ein Fehler vorliegen. In diesem Fall entfällt der unbefristete Mietvertrag und Sie erhalten ggf. eine Rückerstattung der unbefristeten Nießbrauchsgebühr für 2022 und ggf. 2022.
Wenn Ihre Adresse jedoch auf der Liste der umgewandelten Immobilien aufgeführt ist, müssen Sie für den unbefristeten Nießbrauch überhaupt nicht bezahlen. Warten Sie in diesem Fall nicht länger, sondern melden Sie sich beim Amt mit der Absicht, eine einmalige Gebühr zu zahlen. Sie können dies per Post oder über das ePUAP-Regierungsportal tun. Im letzteren Fall ist es erforderlich, die Identität durch ein vertrauenswürdiges Profil oder eine Verifizierung bei einer Bank zu überprüfen. Nach einigen Wochen sollten Sie sich bei der Geschäftsstelle die entsprechenden Informationen über die Entscheidung bezüglich Ihrer Umwandlung holen. Dann reicht es, die berechnete Gebühr mit Skonto zu bezahlen.
Ewiges Nießbrauchsrecht - die größte Kontroverse
Der unbefristete Mietvertrag ist ein ziemlich altes Konstrukt. In der Volksrepublik Polen wurde es verwendet, weil es der Ideologie der damaligen Behörden entsprach. Doch nach 1989 gab es in der öffentlichen Debatte und in der Sejm-Kammer immer wieder Stimmen, dass die Abschaffung des ewigen Nießbrauchs in der neuen Realität eine gute Idee ist. Der Kauf von Immobilien aus der Staatskasse war jedoch anfangs sehr teuer und nicht immer möglich.
Reprivatisierungsprojekte sollten ein wichtiges Argument dafür sein, dass das Ende des ewigen Nießbrauchs die beste Lösung ist. Befürworter der Auflösung dieser Bestimmung argumentierten, dass die Existenz des ewigen Nießbrauchs, das heißt im Wesentlichen Staatseigentum an Land, dazu führen könnte, dass deutsche oder jüdische Eigentümer vor 1945 versuchten, das Land aus der Staatskasse zurückzuerlangen.
Dieses Problem wurde jedoch nicht behoben. Erst 2016 wurde die Idee des Gesetzes zur Liquidation des ewigen Nießbrauchs unter Wohn- und Mehrfamilienhäusern geboren. Es wurde erst 2028 umgesetzt.
