Die Höhe der polnischen Renten ist nicht zufriedenstellend und die Prognosen für die Zukunft sind nicht sehr optimistisch. Deshalb suchen viele Senioren nach zusätzlichen Lösungen, die helfen, das Haushaltsbudget zu schonen. Eine Möglichkeit, zusätzliches Geld zu erhalten, ist eine umgekehrte Hypothek. Im Laufe der Jahre sind viele Mythen über diese Lösung entstanden, daher werden wir versuchen, alle Zweifel auszuräumen und die Annahmen des Gesetzes zu präsentieren, das sie regelt.
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Was genau ist eine umgekehrte Hypothek?
Eine umgekehrte Hypothek ist eine Form eines lebenslangen Darlehens, das mit Immobilien besichert ist - es bedeutet eine Situation, in der wir die Immobilie an die Bank übergeben. Als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung zahlt die Bank dem Eigentümer einen bestimmten Geldbetrag (in Raten oder einmalig).
Der Prozess der Gewährung einer umgekehrten Hypothek ist theoretisch recht einfach. Die Bank ermittelt den Wert der Immobilie und stimmt die Leistungsbedingungen mit dem potenziellen Kunden ab. Nach Vertragsunterzeichnung wird die Bank Gläubigerin der im Grundbuch eingetragenen Hypothek. Der Empfänger bleibt bis zum Tod Eigentümer seines Vermögens. Sein unveräußerliches Privileg ist auch das Recht zur lebenslangen Nutzung der Räumlichkeiten. Der Begünstigte weiß im Voraus, welcher Betrag von der Bank überwiesen wird. Gelder können monatlich abfließen oder in einer Rate ausgezahlt werden.
Wichtig ist, dass nach dem Tod des Begünstigten seine Erben das Recht haben, die Hypothek zurückzuzahlen und den Eigentumstitel zu übernehmen. Wenn der Erbe kein Interesse an der Tilgung der Hypothek hat, muss ihm die Bank den Restbetrag des für den verstorbenen Empfänger verbleibenden Geldes auszahlen. Er ist somit eine Alternative zum Hypothekenvertrag (grundstücksgesicherter Kredit). Der Erbe kann diese entweder abbezahlen oder die Wohnung gegen den Restbetrag (Darlehen) an die Bank übertragen.
Wir können also davon ausgehen, dass eine umgekehrte Hypothek ein ziemlich sicheres Darlehen ist, mit dem Sie die Lebensbedingungen eines Seniors verbessern können. Leider bleiben alle Annahmen des Gesetzentwurfs eine Theorie. Zwar ist das Gesetz zum umgekehrten Hypothekendarlehen im Dezember 2014 in Kraft getreten. Es blieb jedoch für viele Monate nur auf dem Papier. Grund war das Fehlen eines Entwurfs eines Informationsformulars, das auf die Zustimmung des Finanzministers wartete. Das Informationsformular wurde erst am 21. Juli 2015 veröffentlicht (Gesetzblatt 2015, Pos. 1010). Am 5. August dieses Jahres trat es schließlich in Kraft. Seitdem steht den Banken nichts mehr im Wege, umgekehrte Hypothekendarlehen zu vergeben. Das Interesse der Bankinstitute ist jedoch noch zu vernachlässigen und bis November hatten wir noch kein Bankangebot erhalten.
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Eine umgekehrte Hypothek ist eine Geldleistung im Nichtlebensbereich
Die Konzepte einer umgekehrten Hypothek und lebenslangen Geldleistungen im Austausch gegen Immobilien werden manchmal synonym verwendet. Die Realität ist jedoch zwei völlig verschiedene Dinge, und es lohnt sich, sich daran zu erinnern.
Lebenslange Geldleistungen können von einem Unternehmen gewährt werden, das ein Unternehmen betreibt (normalerweise ein Hypothekenfonds). Die Wahrung der Interessen des Empfängers hat nur eine zivilrechtliche Dimension. Der Hypothekenfonds kann die Leistung einstellen (Grundlage ist z.B. ein Konkursverfahren). Zudem unterliegen Hypothekenfonds nicht so restriktiven gesetzlichen Regelungen, die ihre Zahlungsfähigkeit garantieren (wie es bei Banken der Fall ist).
Der größte Unterschied besteht jedoch im Wortlaut der Bestimmungen des lebenslangen Geldleistungsvertrags. Der Fonds verpflichtet sich, eine lebenslange finanzielle Leistung zu zahlen. Der Empfänger überträgt das Eigentum an der Immobilie und verliert mit Vertragsabschluss alle Rechte daran. Er darf die Räumlichkeiten nur lebenslang (die bereits rechtlich Eigentum des Leistungserbringers geworden sind) nutzen. Potenzielle Erben können keine Hypothek aufnehmen oder zusätzliche Ansprüche an der Immobilie haben.
Es ist auch erwähnenswert, dass der Hypothekenfonds nicht öffentlichen Garantien für die Zahlung von finanziellen Leistungen unterliegt. Dies ist für den potentiellen Empfänger eine nachteilige Situation, die die Sicherheit seiner Interessen erheblich mindert.
Wir können daher davon ausgehen, dass lebenslange Geldleistungen viel riskanter sind als eine umgekehrte Hypothek. Zudem bleibt ihre Rentabilität in vielen Fällen fraglich.
Der Hypothekenfonds ermittelt den Wert der Immobilie und legt die Höhe der Leistung individuell fest. Ein wichtiger Parameter ist hierbei das Alter des Leistungsberechtigten und sein Gesundheitszustand. Die Auszahlung der Leistungen erfolgt lebenslang. Das bedeutet, dass mit dem Tod des Empfängers alle Zahlungen und Rechte an den Räumlichkeiten erlöschen. Eine analoge Situation für eine umgekehrte Hypothek wäre etwas anders. In diesem Fall ermittelt die Bank den Gesamtwert der Leistung, die sie dem Empfänger überweist. Der Tod des Empfängers beendet den Vertrag nicht. Der Restbetrag wird an den Erben ausgezahlt (es sei denn, der Erbe beschließt, die Hypothek zu kaufen und zu kündigen).
Wir sehen also, dass der lebenslange Geldvorteil, der im Austausch für Immobilien angeboten wird, überhaupt nicht rentabel sein muss. Vermutlich findet das Angebot von Hypothekenfonds deshalb wenig Beachtung. Schätzungen zufolge nutzten im Jahr 2014 nur wenige Hundert Polen das Angebot der Hypothekenfonds.
Grundsätze der Vergabe von umgekehrten Hypothekendarlehen
Die wichtigsten Regeln für die Vergabe von umgekehrten Hypothekendarlehen finden sich in den gesetzlichen Bestimmungen.
Jede natürliche Person, unabhängig vom Alter, kann ein solches Darlehen gegen Immobilien verwenden. Voraussetzung ist, dass Sie über Immobilien verfügen. Der Empfänger muss Eigentümer oder Miteigentümer der Räumlichkeiten sein. Wichtig ist, dass der Empfänger nicht in BIK verifiziert wird, was für viele Menschen wichtig sein kann.
Ein umgekehrtes Hypothekendarlehen kann von einer Bank, einer Zweigstelle einer ausländischen Bank sowie von Kreditinstituten gewährt werden, die der Aufsicht der polnischen Finanzaufsichtsbehörde unterliegen. Die Wahl des Instituts, das die umgekehrte Hypothek gewährt, bleibt allein dem Empfänger überlassen.
Vor Abschluss eines Reverse-Hypothekenvertrags muss die Bank dem Empfänger alle erforderlichen Informationen (schriftlich) zur Verfügung stellen. Die wichtigsten davon sind die Höhe der Leistung sowie der Zeitpunkt der Zahlung. Die Bank kann monatliche Zahlungen überweisen oder alle Gelder einmal überweisen.
Wie viel Geld können wir für eine umgekehrte Hypothek bekommen?
Im Moment ist es schwierig, diese Frage zu beantworten. Banken zögern mit der Umkehrhypothek und wir werden vorerst kein Angebot finden. Alles deutet jedoch darauf hin, dass umgekehrte Hypotheken das Haushaltsbudget zu stark stützen werden. In Westeuropa gibt es bereits umgekehrte Hypothekendarlehen. Der Wert der von der Bank ausgezahlten Mittel beträgt in der Regel ca. 50 % des Immobilienwertes. Dies bedeutet, dass ein 60-jähriger Pole, der eine Wohnung im Wert von 300.000 besitzt, mit etwa 500-600 PLN pro Monat rechnen kann. Die umgekehrte Hypothek für Frauen wird noch geringer sein, da die durchschnittliche Frau länger lebt. Ein 60-Jähriger, der eine Wohnung im Wert von 300.000 PLN besitzt, kann mit maximal 500 PLN pro Monat rechnen.
Wir sollten auch daran denken, dass die mit der Bank geschlossenen Verträge befristet sind. Wenn Sie nach dem Vertragsdatum wohnen, erhalten Sie kein zusätzliches Geld von der Bank.
Wie viel Geld können wir im Rahmen einer Rente erhalten?
Die Berechnung der Rentenhöhe ist nicht so einfach. Der Fonds berücksichtigt unser Alter, Geschlecht, Gesundheitszustand und den Wert der Immobilie. Darüber hinaus können sich die Angebote einzelner Fonds voneinander unterscheiden. Die Daten der im Internet verfügbaren Rechner zeigen, dass ein 65-jähriger Mann, der eine Immobilie im Wert von 300.000 PLN besitzt, eine Rente von 600 PLN erhalten kann. Seine Kollegen können mit 450 PLN im Monat rechnen.
Sind Reverse Mortgage und Lifetime Cash Benefits rentabel?
Eine umgekehrte Hypothek und eine Annuität sind eine Möglichkeit, Haushaltsvermögen zu liquidieren. Diese Art von Lösung wird normalerweise von kinderlosen Menschen verwendet, deren Priorität darin besteht, das Einkommen des Haushaltsbudgets zu erhöhen.
Wenn wir die Vorteile aus dieser Perspektive betrachten, werden sowohl die umgekehrte Hypothek als auch die Annuität ziemlich profitabel. Für einige Begünstigte kann dies eine einfache, aber spürbare Möglichkeit sein, ihre finanzielle Situation zu verbessern, ohne einen Standardkredit aufzunehmen.
Beide Lösungen werfen viele Kontroversen auf. In den westlichen Ländern gewinnen umgekehrte Hypothekendarlehen jedoch immer mehr an Unterstützung. Skeptiker betonen jedoch, dass der Einsatz einer umgekehrten Hypothek nie unrentabel ist. Die Leibrente würde sich wiederum nur auszahlen, wenn der durchschnittliche 65-Jährige über 106 Jahre alt wird. In der Praxis ist es vorteilhafter, die Immobilie zu verkaufen, in eine kleinere Wohnung umzuwandeln oder sogar eine andere Wohnung auf Lebenszeit zu verkaufen und zu vermieten.
Wahrscheinlich wird eine umgekehrte Hypothek bald in den Angeboten polnischer Banken auftauchen. Bevor Sie Ihre endgültige Entscheidung treffen, sollten Sie alle Vor- und Nachteile abwägen. Es empfiehlt sich auch, eine individuelle Gewinn- und Verlustanalyse durchzuführen.
