Der Bau eines Einfamilienhauses ist ein schwieriges logistisches Unterfangen. Es erfordert eine angemessene Vorbereitung und den Einsatz von ausgewiesenen Fachleuten. Die komfortabelste Situation wäre, wenn ein Auftragnehmer für alle Bauarbeiten verantwortlich ist. Aber ist diese Option auch die wirtschaftlichste? Im Folgenden stellen wir Ihnen die wichtigsten Vor- und Nachteile der Beauftragung eines oder mehrerer Auftragnehmer für Bauinvestitionen vor.
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Die beliebtesten Bauweisen
Der Investor kann den Bau auf viele Arten durchführen. Die Wahl sollte sich nach dem angenommenen Investitionsbudget, den Baukenntnissen des Investors und der voraussichtlichen Fertigstellungszeit der Investition richten. Wir unterscheiden zwischen den beliebtesten Bauweisen
Wirtschaftssystem - es geht davon aus, dass der Investor die notwendigen Materialien selbst einkauft, kleinere Subunternehmer und den Bauleiter beschäftigt. Einfachere Bauarbeiten werden von ihm selbst durchgeführt, wodurch Sie zusätzliche Einsparungen erzielen können. Der Aufbau von Wirtschaftssystemen dauert in der Regel zwei bis drei Jahre. Es ist für den Investor sehr zeitaufwendig, erfordert viel Wissen und Engagement. Sein größter Vorteil sind jedoch die relativ geringen Baukosten. Wir schätzen, dass ein Haus, das mit einem Wirtschaftssystem gebaut wurde, mehrere oder sogar mehrere Prozent billiger sein kann als seine Gegenstücke mit alternativen Systemen. Bei der Auswahl von Nachunternehmern lohnt es sich, die Angebote von mindestens mehreren Unternehmen zu vergleichen – diese können kostenlos bezogen werden nach dem Ausfüllen dieses Formulars.
Beauftragte Anlage (Beauftragung eines Generalunternehmers) - für den Investor ist es das bequemste und gleichzeitig teuerste Bausystem. Die Beschäftigung eines Generalunternehmers überträgt ihm alle Bauaufgaben (von einfachen Arbeiten bis hin zur Sicherstellung einer angemessenen Bauüberwachung). Die Beschäftigung eines Auftragnehmers ist auch für den Investor die sicherste Lösung. Für die Einhaltung der Fristen, Baustandards und Technologien ist der Generalinvestor verantwortlich. Der Bau des beauftragten Systems kann auch viel kürzer sein als die durch das Wirtschaftssystem geschaffenen Realisierungen. Dies ist eine gute Lösung für Anleger, die Zeit sparen möchten. Der Generalinvestor sollte über entsprechende technische Einrichtungen verfügen und qualifizierte Mitarbeiter beschäftigen. Vor Vertragsunterzeichnung lohnt es sich, die Erfahrungen und Kompetenzen des Auftragnehmers zu überprüfen. Außerdem bietet es sich an, einen Bauaufsichtsinspektor zu beauftragen, der den Baufortschritt laufend kontrolliert. Zu seinen Aufgaben gehört auch die Kontrolle der Investitionskostenschätzung und Termine für die Ausführung einzelner Bauabschnitte.
Vertragssystem (mehrere Auftragnehmer) - Das Vertragssystem bedeutet, dass mehrere kleinere Auftragnehmer beschäftigt werden, die sich auf bestimmte Bauarbeiten spezialisiert haben. Der Investor muss in die Auswahl der richtigen Teams, die Festlegung von Fristen und manchmal sogar die Lieferung von Materialien auf die Baustelle einbezogen werden. Das Vertragssystem ist ein bisschen wie der Aufbau eines Wirtschaftssystems. Für den Investor ist es jedoch weniger kompliziert (weil er nicht alle Arbeiten persönlich beaufsichtigen muss). Auftragnehmer sind für die Einstellung von Mitarbeitern, die Einhaltung aller Fristen und die normgerechte Bauausführung verantwortlich. Leider kann jede Verzögerung eines Auftragnehmers eine Verzögerung der nachfolgenden Bauteams nach sich ziehen. Der Bau eines Einfamilienhauses nach dem Vertragssystem dauert in der Regel mindestens ein Jahr (so viel braucht es, um die Immobilie in einen geschlossenen Rohbau zu bringen). Das Gebäude wird in der nächsten Saison fertiggestellt, es dauert also ca. 2 Jahre, bis das Gebäude schlüsselfertig ist.
Die Beauftragung mehrerer Auftragnehmer kann aus wirtschaftlicher Sicht von Vorteil sein. Das Vertragssystem soll etwas günstiger sein als die Bauausführung durch den Generalunternehmer. Die Einsparungen sind jedoch nicht sicher, da die Einstellung mehrerer Auftragnehmer ein viel größeres Risiko birgt. Jedes nachfolgende Team kann daraus schließen, dass die Bauunregelmäßigkeiten auf die Handlungen des vorherigen Auftragnehmers zurückzuführen sind. Wird die gesamte Arbeit nicht von einem Investorenaufsichtsinspektor überwacht, ist die Situation schwer zu erklären. Jegliche Zweifel führen zu zusätzlichen Verzögerungen und damit verbundenen Kosten. Tatsächlich entscheiden sich nur wenige Investoren dafür, einen Inspektor zu beauftragen (wegen zusätzlicher Kosten), und Streitigkeiten müssen oft vor Gericht beigelegt werden.
Es lohnt sich auch, Angebote von mindestens mehreren Unternehmen zu vergleichen. Wenn wir nicht für jede eine separate Anfrage stellen möchten, lohnt es sich Füllen Sie ein solches Formular aus und beschreiben Sie die erforderlichen Arbeiten. Wir werden Angebote von Unternehmen erhalten, die bereit sind, diesen Auftrag auszuführen.
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Wie wählt man den richtigen Auftragnehmer aus?
Die Auswahl des richtigen Auftragnehmers erfordert Zeit vom Investor. Daher lohnt es sich, mit der Suche mindestens einige Monate vor dem geplanten Investitionsbeginn zu beginnen. Ein sehr wichtiges Auswahlkriterium ist das Erstgespräch mit dem Bauunternehmen. Wir empfehlen die Durchführung im Beisein einer erfahrenen Person (z.B. eines Anlegers der Anlageaufsicht). Ein Spezialist wird sicherlich einige Fragen zur Bautechnik stellen und die Antworten beweisen die Kompetenz des potentiellen Auftragnehmers. Wir sollten auch daran denken, keinen Vertrag vorzeitig zu unterschreiben. Alle Formalitäten sollten erst nach Einholung einer Genehmigung bzw. nach Bekanntgabe der Bauabsicht erledigt werden.
Achten Sie bei der Auswahl eines Auftragnehmers besonders auf die Anzahl und Qualifikation der Mitarbeiter. Verschiedene Arten von Gebäude- und Installationsqualifikationen werden sehr wichtig sein. Ein potenzieller Auftragnehmer muss auch über einen Eintrag im Gewerberegister verfügen. Wenn wir einen Vertrag mit einem Handelsunternehmen abschließen wollen, lohnt es sich, den Eintrag aus dem Handelsregister zu prüfen. Das Register enthält die wichtigsten Unternehmensdaten (Aktienkapital, Tätigkeitsbereich etc.). Für den Investor ist es eine nützliche Informationsquelle, die die Glaubwürdigkeit des potenziellen Auftragnehmers bestätigen kann.
Wenn wir den Bau schnell durchführen wollen, fragen wir auch nach der technologischen Ausstattung. Ein gut vorbereiteter Bauunternehmer verfügt zumindest über grundlegende Bauwerkzeuge. Weniger erfahrene Unternehmen mieten oft Geräte, was jedoch mit zusätzlichen Verzögerungen auf der Baustelle verbunden sein kann.
Sicherer Vertrag
Unabhängig davon, wie viele Auftragnehmer wir beauftragen, sollten wir mit ihnen einen entsprechenden Vertrag abschließen. Der wichtigste Punkt wird eine detaillierte Beschreibung der Arbeiten zusammen mit dem Zeitplan sein. Wir sollten auch daran denken, den Tarif für einzelne Dienstleistungen anzugeben. Achten wir auf die Höhe der Vorschüsse, Anzahlungen und Finanzierung jeder Arbeitsphase. Günstig ist es, wenn die letzte Vergütungsrate erst nach Abschluss der Arbeiten und Räumung der Baustelle an den Auftragnehmer überwiesen wird.
Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, lohnt es sich, ihn mit einer erfahrenen Person zu konsultieren. Denken Sie daran, dass einige Bestimmungen für den Anleger ungünstig sein können. Lassen Sie uns keinen Vertrag unterschreiben, wenn wir irgendwelche Zweifel haben. Denken Sie daran, dass dies ein verbindliches Dokument für beide Parteien ist. Bei Verstoß gegen die Bestimmungen kann der Auftragnehmer vom Investor Schadensersatz oder Ersatz bestimmter Aufwendungen verlangen.
Ein oder mehrere Auftragnehmer?
Beide Lösungen haben ihre Vor- und Nachteile. Der Komfort des Investors ist der größte Vorteil bei der Beauftragung eines Auftragnehmers. Investitionen, die von einem Generalunternehmer erstellt werden, sind in der Regel am wenigsten zeitaufwendig. Der Einsatz eines Teams minimiert das Risiko von Bauverzögerungen. Dies ist eine günstige Situation für Anleger, die ein Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen. Für Kreditnehmer spielt der Bauzeitplan eine sehr wichtige Rolle. Jede Verzögerung auf der Baustelle kann zu Problemen zwischen der Bank und dem Kreditnehmer führen.
Der dem Generalunternehmer anvertraute Bau ist für den Investor eine sehr komfortable Lösung. Es erfordert keine Kontrolle der Baustelle und beseitigt alle Sorgen, die mit jeder Arbeitsphase verbunden sind. Nach Vertragsunterzeichnung muss der Investor nur noch den Bau finanzieren und nach Fertigstellung die Abnahme vornehmen. Nach Erhalt des Gebäudes erhält er eine vollständige Dokumentation des Bauablaufs. Es muss sich nicht um den Einkauf von Materialien oder die Einstellung zusätzlicher Subunternehmer kümmern. Ein solcher Komfort ist jedoch mit einem Anstieg der Investitionskosten verbunden. Daher ist es nicht verwunderlich, dass sich die meisten Investoren immer noch für den Aufbau eines Wirtschafts- oder Vertragssystems entscheiden. Die Beauftragung mehrerer Auftragnehmer kann etwas riskanter sein und erfordert ein viel größeres Engagement des Investors. Es ermöglicht jedoch erhebliche Einsparungen.
Welches Baumanagementsystem besser ist, lässt sich nicht eindeutig definieren. Es lohnt sich, alle Vorteile und Risiken jeder Lösung zu berücksichtigen. Die endgültige Entscheidung sollte auf der Grundlage der finanziellen Möglichkeiten des Investors und der ihm zur Verfügung stehenden Freizeit getroffen werden.
