Die Platzierung einer Hypothek ist eine der sichersten Sicherheitsoptionen für den Gläubiger. Kein Wunder also, dass Hypothekendarlehen von Banken so favorisiert werden. Im folgenden Artikel beschreiben wir, was eine Hypothek eigentlich ist, wie man sie einrichtet und wie man sie von der Immobilie abzieht.
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Was ist eine Hypothek?
Mit anderen Worten, es handelt sich um ein beschränktes Eigentumsrecht. Eine Hypothek räumt dem Gläubiger einen bestimmten Umfang von Rechten in Bezug auf die Immobilie ein, um die Rückzahlung der Schulden abzusichern. Kommt der Kreditnehmer dem mit der Bank abgeschlossenen Vertrag nicht nach (z.B. stellt die Ratenzahlung ein), so hat der Kreditgeber das Recht, seine Forderungen aus dem belasteten Grundstück zu befriedigen.
Wichtig ist, dass die Hypothek in das Grund- und Hypothekenregister des Gebäudes eingetragen wird. Das Grund- und Hypothekenregister ist nicht dem Eigentümer des Gebäudes, sondern dem Grundstück selbst zugeordnet. Laut Gesetz berührt der Verkauf von Immobilien die Hypothekensicherheiten in keiner Weise. Nach Abschluss der Transaktion wird der neue Eigentümer der Immobilie Hypothekenschuldner. Der Eintrag im Grund- und Hypothekenregister wird für jeden Interessierten online auf der Website des Justizministeriums einsehbar sein.
Es gibt zwei Arten von Hypotheken
Vertragliche Hypothek - nach dem Willen des Grundstückseigentümers errichtet wird. Die Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister erfolgt aufgrund einer entsprechenden Erklärung, die vom Eigentümer der Räumlichkeiten abgegeben wird. Immobiliendarlehen sind der häufigste Grund für die Begründung einer vertraglichen Hypothek und beziehen sich auf eine konkrete Forderung.
Zwangshypothek - ist eine typische Vollstreckungsmaßnahme, die die Interessen des Gläubigers schützt. Die Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister bedarf keiner Zustimmung des Grundstückseigentümers. Grundlage für die Begründung einer Zwangshypothek kann eine Anordnung der Staatsanwaltschaft, ein Vollstreckungstitel oder ein Gerichtsbeschluss sein.
Was kann verpfändet werden?
Es ist allgemein anerkannt, dass eine Hypothek nur für Immobilien und Grundstücke gilt. Allerdings kann auch der unbefristete Nießbrauch in diese Belastungsart einbezogen werden. In diesem Fall wird die Hypothek durch das Recht auf ewiges Nießbrauchsrecht an Grundstücken einschließlich aller Gebäude innerhalb ihrer Grenzen abgesichert. Die Hypothek kann auch der Genossenschaft auferlegt werden, das Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten. Interessanterweise kann auch eine Hypothek auf einen Teil der Immobilie auferlegt werden (in einer Situation, in der der Kreditnehmer nur sein Miteigentümer ist). In diesem Fall wird es jedoch schwierig sein, eine Bank zu finden, die bereit ist, ein solches Darlehen gegen die Immobilie bereitzustellen.
Wie richtet man eine Hypothek für eine Bank ein?
Eine Hypothek zu bekommen ist ganz einfach und wir können den gesamten Prozess in vier Schritten zusammenfassen.
Schritt 1 - Besuch bei der Bank
Der potenzielle Kreditnehmer muss mit einem Auszug aus dem Grund- und Hypothekenregister zur Bank gehen. Ein von einem Gutachter erstelltes Immobilienbewertungsgutachten ist ebenfalls willkommen. Die Erhebung und ein Auszug aus dem Grund- und Hypothekenregister sind die Grundlage für die Gewährung eines Immobiliendarlehens. Hervorzuheben ist an dieser Stelle, dass das Immobiliengutachten auf Wunsch des Kreditnehmers oder der Bank selbst von einem unabhängigen Gutachter erstellt werden kann. Im zweiten Fall erfolgt die Bewertung durch einen von der Bankfiliale beauftragten Gutachter.
Im ersten Schritt ermittelt die Bank den Rechtsstatus der Immobilie und ermittelt ihren Verkehrswert. Dies ist die Grundlage für die Ermittlung Ihrer Kreditkonditionen. Denken Sie daran, dass die Kreditkonditionen auch von unserer Bonität beeinflusst werden, die vorgelegt werden muss.
Schritt 2 - Vertragsunterzeichnung und Ausfüllen der Erklärungen
Der Darlehensvertrag muss alle Angaben zu Hypothek, Schuldenhöhe, Darlehensraten, Rückzahlungsterminen, Zinssätzen, Verzugszinsen usw. enthalten. Der Darlehensnehmer muss jeden Punkt vor Vertragsunterzeichnung prüfen. Seine Aufgabe besteht auch darin, die Erklärung über die Begründung einer Hypothek auszufüllen. Das Dokument muss im Beisein eines Bankmitarbeiters unterschrieben werden und wird zur Grundlage für die Erstellung der Bankdokumentation.
Die grundlegende Bankdokumentation ist eine Erklärung über die Begründung einer Hypothek. Diese Dokumentation enthält Angaben über die Höhe der Belastung, die Rückzahlungstermine des Darlehens und die Anschrift des Objekts, das Gegenstand der Hypothek ist. Der Kreditnehmer muss alle Punkte der Erklärung sorgfältig lesen, dies ist das letzte Mal, um Korrekturen vorzunehmen. Ist die Bankerklärung richtig formuliert, wird sie von zwei Mitarbeitern unterschrieben. Die Unterschriften zusammen mit dem Banksiegel ersetzen die notarielle Urkunde.
Die zweite Art der Bankdokumentation ist ein Kreditauszug. Diese Unterlagen sind für die Eintragung einer Hypothek in das Grund- und Hypothekenregister erforderlich.
Schritt 3 – Antrag auf Eintragung in die Hypothek stellen
Das Antragsformular erhalten wir bei jedem Amtsgericht (Grundbuchamt). Im Formular vervollständigen wir die Angaben zur Bank, zu den von der Hypothek gedeckten Räumlichkeiten und zum Kreditnehmer. Einer der wichtigsten Punkte im Antrag ist der Antrag auf Eintragung in die Hypothek.
Wir reichen ein korrekt ausgefülltes Formular beim zuständigen Grundbuch- und Hypothekenregistergericht ein. Dem Antrag auf Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister fügen wir Anlagen bei. Es ist unsere Erklärung zur Errichtung einer Hypothek zu Gunsten der Bank, die Erklärung der Bank zur Errichtung einer Hypothek und eine Erklärung zur Gewährung einer Hypothek. Die Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister wird auf der Website des Justizministeriums elektronisch einsehbar sein.
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Schritt 4 - Zahlung der Verwaltungsgebühren
Die Eintragung einer Hypothek in das Grund- und Hypothekenregister ist mit der Zahlung von Verwaltungsgebühren verbunden. Die Gebühr für eine einmalige Einreise beträgt 200 PLN. Diese können wir durch Stempeln auf dem Antrag, direkt an der Gerichtskasse oder per Überweisung bezahlen. Die Zahlungsmethode ist kostenlos, eine Banküberweisung wird jedoch nicht empfohlen. Der Zahlungsnachweis wird in diesem Fall dem Antrag zu einem späteren Zeitpunkt nachgereicht. Manchmal stellt sich heraus, dass unser Antrag nicht berücksichtigt wurde, weil keine Verwaltungszahlung verbucht wurde.
Die Gebühr für die Eintragung in das Grundbuch ist von der Partei zu zahlen, für die die Hypothek errichtet wird.
Noch einfacher kann es sein, eine Hypothek bei einer Bank einzureichen. Jeder Kreditnehmer kann die Eintragung in die Hypothek durch den Gläubiger selbst beantragen (dieser ist wiederum eine Partei, die alle Formalitäten schnell erledigen möchte). Daher stellt in vielen Fällen die Bank den Antrag beim Grundbuchgericht. In diesem Fall enden die Handlungen des Kreditnehmers mit Schritt zwei, d. h. der Unterzeichnung der Kontoauszüge und des Kreditvertrags.
Immobilienkredite und Bonität
Die Bonität ist grundsätzlich der wichtigste Parameter, der über die Gewährung einer Hypothek entscheidet. Jede Bank hat das Recht, die Bonität individuell zu berechnen. Grundlage für die Berechnungen sind natürlich die Einkünfte des Kreditnehmers, seine Fixkosten / Verbindlichkeiten, die Anzahl der Familienmitglieder. Auch der effektive Jahreszins (APRC) ist wichtig. Die Berechnungsgrundlage sieht sehr ähnlich aus. Die von den einzelnen Banken berechnete Bonität wird jedoch leicht abweichen. Es lohnt sich, dies zu bedenken, bevor Sie sich für einen Immobilienkredit entscheiden.
Wie kann man die Hypothek nach der Tilgung des Darlehens entfernen?
Die Löschung der Hypothek aus dem Grund- und Hypothekenregister erfolgt nicht automatisch nach der Rückzahlung des Darlehens. Einträge werden im Buch aufbewahrt, bis der Eigentümer alle Formalitäten erledigt hat. Nachdem Sie die letzte Kreditrate abbezahlt haben, gehen Sie zur Bank. Der Arbeitnehmer muss uns eine Erklärung über die vollständige Rückzahlung der Verbindlichkeiten und seine Zustimmung zur Löschung der Hypothek aus dem Grund- und Hypothekenregister vorlegen.
Den Bankauszug reichen wir zusammen mit dem Antrag auf Aufhebung der Hypothek beim Grund- und Hypothekenregistergericht ein. Der Antrag wird vom Gericht innerhalb von 1 bis 2 Monaten ab dem Datum der Einreichung geprüft. Eine positive Prüfung des Antrags führt zur Streichung der Hypothek aus dem Grund- und Hypothekenregister. Das Verfahren ist mit zusätzlichen formellen Gebühren verbunden. Für die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch und dem Hypothekenregister zahlen wir ca. 100 PLN.
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