Der Kauf einer Wohnung erfordert oft die Unterzeichnung eines Vorvertrags. Teil dieser gesetzlichen Verpflichtung ist die Zahlung eines angemessenen Geldbetrages an den Verkäufer. Diese Geldleistung kann den Status einer Anzahlung oder einer Vorauszahlung haben. Theoretisch sind sich beide Lösungen sehr ähnlich. Die wirklichen Unterschiede entstehen jedoch, wenn eine der Parteien den Vorvertrag bricht. Im Folgenden geben wir an, welche Lösung mit einer höheren Sicherheit der Interessen von Käufer und Verkäufer verbunden ist.
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Was ist eine Vorauszahlung beim Kauf einer Wohnung?
Dies ist der vereinbarte Geldbetrag, der auf zukünftige Forderungen aus dem Abschluss des Kaufvertrages gezahlt wird. Es ist erwähnenswert, dass der Begriff der Vorauszahlung nicht in den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches enthalten ist. Folglich unterliegen die Fragen einer möglichen Rückzahlung der Vorauszahlung den allgemeinen Bestimmungen über die Erfüllung beiderseitiger Verträge. Aus diesem Grund stellt die Vorauszahlung bei Unterzeichnung des Vorvertrags für den Kauf von Immobilien keine sehr gute Sicherheit für den Käufer dar. Der Verkäufer kann jederzeit einen rentableren Auftragnehmer finden und vom Vertrag zurücktreten. Es wird keine Konsequenzen nach sich ziehen.
Was ist eine Anzahlung?
Im Gegensatz zur Vorauszahlung unterliegt die Vorauszahlung den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Fragen der Rückzahlung der Kaution beim Rücktritt vom Vertrag sind in Art. 394. Wenn eine der Vertragsparteien die Vertragsbedingungen nicht einhält, kann die andere nach seinen Bestimmungen vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlung einbehalten. Eine weitere Frist für den Rücktritt vom Vertrag besteht nicht. Hat der Vertragspartner die Anzahlung selbst bezahlt (z.B. hat er die Wohnung gekauft), kann er die doppelte Anzahlung verlangen.
Wir sehen also, dass es sich um eine Form handelt, die beide Vertragsparteien mobilisiert. Eine Kündigung des Vorvertrages ist für den Verkäufer nicht rentabel. Der Käufer tritt seinerseits nicht vom Vertrag zurück, da dies zum Verlust der Vorauszahlung führt.
Es gibt auch Situationen, in denen der Verkäufer dem Käufer eine Anzahlung in nicht erhöhter Höhe leistet. Dies geschieht, wenn:
- Der Vertrag ist nicht zustande gekommen, aber keine Partei ist dafür verantwortlich.
- Der Vertrag wurde nicht geschlossen, aber beide Parteien sind dafür verantwortlich.
- Der Vertrag wurde von beiden Parteien per Gerichtsbeschluss gekündigt.
In den oben genannten Fällen wird während der Beendigung des Vorvertrags der im Vertrag angegebene Betrag der Anzahlung zurückerstattet, ohne ihn zu verdoppeln. Als Fälligkeitsdatum für die Rückzahlung der Anzahlung gilt der Tag des Rücktritts vom Vorvertrag.
Es ist hervorzuheben, dass die Grundlage für die Beantragung einer Kautionsrückerstattung die Bestimmungen des Vorvertrags sein sollten. In dem Dokument können beide Parteien ihre eigenen Bedingungen bezüglich der Folgen des Rücktritts vom Vertrag angeben. Die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches gelten nur, wenn der Vorvertrag keine klaren Regelungen über die Regelungen und die Höhe der Vorauszahlung enthielt.
Wie bestimme ich die Höhe der Voraus- und Anzahlung?
Es gibt keine Top-Down-Beschränkungen für den Höchstbetrag einer Vorauszahlung oder Einzahlung. Ihre Höhe richtet sich nach den individuellen Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien. In der Regel beträgt der Betrag 10 % des Immobilienwertes. Manchmal kommt es vor, dass eine der Parteien einen viel höheren Betrag der Anzahlung verlangt. Seine Verdoppelung durch die Beendigung des Vertrages würde einen erheblichen Betrag generieren. Es ist jedoch besondere Vorsicht geboten, da solche Praktiken als Verstoß gegen das Gesetz behandelt werden können.
Es gibt keine Obergrenze für Vorauszahlungen und keine Behörde wird daran interessiert sein. Allerdings sollte die Käuferseite hier Vorsicht walten lassen. Die Durchsetzung der Vorauszahlung nach Bruch des Vorvertrags kann ziemlich mühsam sein.
Frist für die Beantragung einer Kautionsrückerstattung
Der Antrag auf Rückerstattung des doppelten Betrags ist rechtzeitig. Dies bedeutet, dass ein Verfahrensbeteiligter eine begrenzte Zeit hat, um einen gerichtlichen Anspruch auf Rückzahlung eines doppelten Vorschusses geltend zu machen. Dies gilt für Fälle, in denen der Kündigende die Abtretung der Forderung in doppelter Höhe verweigert. In diesem Fall gelten die Verjährungsvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach Art. 118 beträgt die Verjährungsfrist zehn Jahre. Ausgenommen sind Ansprüche auf regelmäßige Leistungen und Ansprüche im Zusammenhang mit der Führung eines Unternehmens. Hier beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Wenn wir innerhalb dieser Zeit keine Rückerstattung beantragen, erlischt unser Anspruch auf Rückerstattung.
Was soll man wählen - Anzahlung oder Vorauszahlung?
Wir können davon ausgehen, dass eine Anzahlung eine wirksamere Form der Wahrung der Interessen von Käufer und Verkäufer ist. Der Käufer kann sicher sein, dass der Verkäufer keinen attraktiveren Auftragnehmer findet und den Vorvertrag nicht kündigt. Der Verkäufer wiederum stellt sicher, dass der Käufer ein echtes Interesse am Kauf hat und es für ihn nicht rentabel ist, vom Vorvertrag zurückzutreten.
In den meisten Fällen ist eine Anzahlung für beide Seiten eine bessere Sicherheit. Es sei jedoch daran erinnert, dass ein Vertragsbruch eine größere Haftung nach sich zieht als bei einer Vorauszahlung (hier ist die Kündigung nur mit der Rückgabe bereits gezahlter Gelder verbunden).
Bei einer Anzahlung wird die Sache für den Vertragspartner, der den Vertrag bricht oder nicht hält, schwieriger. Der Käufer muss berücksichtigen, dass die Nichteinhaltung oder Verletzung der Bestimmungen des Vorvertrags zum Verlust des Rechts auf Rückgabe der Anzahlung führt. Der Verkäufer sollte seinerseits berücksichtigen, dass bei Nichteinhaltung der Bestimmungen oder Vertragsbruch die doppelte Anzahlung zurückerstattet werden muss. Daher lohnt es sich, die Bestimmungen der Vordokumentation sorgfältig zu analysieren und sicherzustellen, dass wir alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen erfüllen können.
Wichtig ist auch, in den Vertragsbestimmungen anzugeben, welche Form der Barzahlung der Käufer leistet (Vorkasse oder Anzahlung). Eine unklare Abgrenzung des Leistungsstatus kann bei Vertragsbruch problematisch sein. Dann wird der Streit vor Gericht beigelegt. Die Verfahrensparteien sollen Beweise sammeln (z. B. Zeugen, die bei Vertragsverhandlungen anwesend sind). Es kann sehr zeitaufwändig sein, herauszufinden, was richtig ist, und der Ausgang eines Gerichtsverfahrens ist ungewiss. Daher lohnt es sich, sich gegen solche Situationen abzusichern und den Status der Leistung im Vorvertrag genau zu definieren.
