Die meisten Investoren, die eine Wohnung in einem Neubau kaufen, haben die Möglichkeit, einen Stellplatz in der Tiefgarage zu erwerben. Manchmal ist es sogar ein obligatorischer Kauf, der zusammen mit dem Kauf von Immobilien erfolgt. Daher lohnt es sich zu wissen, worauf Sie bei einer Transaktion achten müssen, und sich mit der indikativen Bandbreite der Entwicklerpreise vertraut zu machen.
Der Kauf einer Wohnung von einem Bauträger bedeutet hohe Kosten für die Fertigstellung. Berechnen Sie diese Kosten mit dem Renovierungsrechner und erhalten Sie dann Angebote von bewährten Unternehmen über den Auftragnehmersuchdienst auf Baurechnern.
Stellplatzgrößen in der Tiefgarage
Der eigene Platz in der Tiefgarage ist ein großer Komfort im Alltag. Der Bewohner muss weder einen freien Parkplatz suchen noch einen Großteil seines Grundstücks durchfahren. Außerdem ist der Stellplatz gegen ungünstige Witterungsverhältnisse gesichert. Wir können die Wohnung mit trockenem Fuß erreichen, unabhängig davon, dass gerade ein böiger Sturm vor dem Fenster aufgekommen ist. Daher lohnt es sich, vor dem Kauf von Immobilien auf dem Primärmarkt herauszufinden, was der Entwickler für das Parken der Autos bietet. Wenn im Gebäude eine Tiefgarage gebaut werden soll, achten Sie auf die Größe der Stellplätze. Es ist erwähnenswert, dass die Mindestgrößen dieser Positionen durch die Bauvorschriften klar definiert sind. Die Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 über die technischen Voraussetzungen von Gebäuden und deren Lage sieht vor:
"Parkplätze in der Garage sollten mindestens 2,3 m breit und 5,0 m lang sein, wobei der Abstand zwischen der Fahrzeugseite und einer Wand oder Säule mindestens 0,5 m beträgt." Kapitel 10 § 104.
Der Bauträger sollte auch den Raum berücksichtigen, der für die Bewegung von Fußgängern und Fahrzeugen vorgesehen ist. Ein größerer Parkplatz bedeutet jedoch auch höhere Kosten. Daher sind die Bestimmungen der Verordnung bei Bauvorhaben nicht immer enthalten. Der Bauherr will möglichst viele Parkplätze schaffen, der Architekt will seinen Auftraggeber zufriedenstellen und die Beamten analysieren nicht alle Entwurfsunterlagen sorgfältig. Daher kommt es manchmal vor, dass der Parkplatz in der Tiefgarage zu klein ist und die Nutzung (insbesondere bei breiten Autos) sich als ziemlich mühsam erweist.
Stellen Sie daher vor dem Kauf sicher, wie groß der Stellplatz sein wird, ob die erforderlichen Abstände im Projekt eingehalten wurden und ob die Nutzung der Garage für uns bequem ist.
Bitte vor dem Kauf auf Feuchtigkeit achten
Der größte Fluch von Tiefgaragen ist eine schlecht ausgeführte Abdichtung und damit eine erhöhte Luftfeuchtigkeit im Innenraum. Investoren, die einen Parkplatz kaufen, bevor das gesamte Gebäude fertiggestellt ist, können keine Mängel feststellen. Wenn wir jedoch einen Stellplatz in einer Bestandsimmobilie kaufen, sollten wir einige Punkte genau beachten.
Werfen wir zunächst einen Blick auf die Wände der Tiefgarage. Sichtbare Schlieren sollten für uns das erste Warnzeichen sein. Ebenso wichtig ist jedoch die Beurteilung der Garageneinfahrt. Lassen Sie uns auf die gesamte Umgebung achten, die Art und Weise, wie der Knöchel geneigt ist, und die Besonderheit des Ableitens von Regenwasser. Direkt am Ausgang sollten Sicherheitsvorrichtungen angebracht sein, die das Ablaufen von Regenwasser verhindern. Im Inneren einer gut ausgebauten Tiefgarage wird zudem eine Linienentwässerung sowie Anlagen mit Abscheider für Ölderivate errichtet.
Wie sichert man einen Parkplatz?
Der Platz in der Tiefgarage ist ein regulärer Raum, getrennt durch weiße Randstreifen. Dieser Raum ist weder ein Grundstück noch ist er Teil eines separaten Grundstücks. Daher gehört es theoretisch zum gemeinsamen Raum der Nutzer eines bestimmten Gebäudes. Um unseren eigenen Stellplatz zu sichern, müssen wir ein eigenständiges Nichtwohngebäude (das ist eine Garage) von der Tiefgarage trennen. Es ist die am häufigsten verwendete und einfachste Möglichkeit, dem Eigentümer einen bestimmten Ort zuzuweisen. Der Bauträger verkauft ein separates Nichtwohngebäude an Interessenten (meist auf der Grundlage von Miteigentum). Der Kauf eines Stellplatzes ist somit eine Art Kauf eines Anteils an einem nicht gewerblichen Grundstück. Der Investor hat dann das Recht, einen separaten Parkplatz zu nutzen. Diese Form des Vertragsabschlusses über den Kauf eines Stellplatzes in der Tiefgarage sollte in das Grund- und Hypothekenregister der Wohnung (genauer im dritten Abschnitt) eingetragen werden.
Eine andere, etwas seltener genutzte Methode ist die Einrichtung einer Fahrzeugparkdienstbarkeit. Die Tiefgarage wird in dieser Situation weiterhin Gemeinschaftseigentum sein. Ein bestimmter Parkplatz gehört jedoch zu einer bestimmten Wohnung (der Regierungspartei). Der Eigentümer dieser Wohnung ist der einzige, der das Recht hat, das Auto an einem bestimmten Ort abzustellen. Die Errichtung einer Dienstbarkeit ist fällig. Der Bauträger kann für die Errichtung der Dienstbarkeit einen einzigen Betrag verlangen oder mehrere Tranchen berechnen. Die Errichtung einer Dienstbarkeit ist nicht persönlicher Natur, sondern grundrechtlicher Natur. Allein die Parkerleichterung eines Fahrzeugs bleibt einem bestimmten Grundstück (und nicht seinem Besitzer) zugeordnet. Sobald die Wohnung verkauft wird, geht das Recht, das Fahrzeug an einem bestimmten Ort abzustellen, automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der Grundstückseigentümer hat jedoch kein Recht zur Weiterveräußerung des Stellplatzes. Es ist strikt einem bestimmten Grundstück zugeordnet und kann nicht zugunsten einer anderen Person veräußert werden. Für manche kann dies ein ziemliches Problem sein. Beruhigend ist jedoch, dass der Bauherr die Dienstbarkeit auch nicht entfernen oder übertragen kann. Daher sind die Interessen der Regierungspartei (Nutzung des Parkplatzes) in dieser Hinsicht gut gewahrt.
Es ist jedoch zu wissen, dass in der Entscheidung vom 19. Mai 2004, Az. Nr. I CK 696/03 hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass die am besten geeignete Form des Erwerbs einer Tiefgarage darin besteht, diese als separates Nichtwohngebäude zu behandeln. Aus diesem Grund bevorzugen die meisten Entwickler diese Lösung. Die endgültige Entscheidung über die Verkaufsform von Parkplätzen liegt jedoch immer beim Verkäufer (Bauträger). Sie ist es, die Preise, Regeln und Verkaufsformen festlegt. Der Anleger (Käufer) hat keinen Einfluss auf die Wahl der Verkaufsform.
Stellen Sie sicher, dass die Tiefgarage gut gesichert ist
Theoretisch ist ein Stellplatz in einer Tiefgarage eine der sichersten Lösungen. Wir können uns oft nicht vorstellen, dass jemand unser Fahrzeug aus einer geschlossenen Tiefgarage für Anwohner stehlen könnte. Es gibt jedoch manchmal Fälle von Diebstählen und Einbrüchen in unterirdische Positionen. Dies ist am häufigsten bei schlecht gesicherten und unkontrollierten Toren der Fall. Jeder Parkplatzbesitzer sollte eine eigene Tor-Fernbedienung haben. Darüber hinaus ist der Verlust der Fernbedienung dem Bauverwalter zu melden. Dies sollte wiederum das Signal des verlorenen Piloten löschen. Solche Praktiken, auch wenn sie nicht überall eingesetzt werden, erhöhen die Sicherheit in Tiefgaragen deutlich.
Haben Sie ein Auto mit Flüssiggas? Stellen Sie sicher, dass Sie die Tiefgarage nutzen können
Die polnischen Vorschriften verbieten Autos mit Gasinstallation nicht das Befahren von Tiefgaragen. Ein entsprechendes Verbot kann jedoch vom Bauträger selbst oder einer Wohnungsbaugesellschaft erlassen werden. Zugegeben, dies ist eine seltene Situation. Derzeit wird das Verbot nur in Tiefgaragen eingeführt, die mit ineffizienter Belüftung (oder keiner mechanischen Belüftung) ausgestattet sind. Zu enge Räume, die sich unter dem Erdboden befinden, können durch das Entsiegeln der LPG-Anlage möglicherweise einem Brand ausgesetzt werden. Deshalb beschließen einige Communities (und manchmal auch der Entwickler selbst) ein entsprechendes Verbot einzuführen.
Die polnische Brandschutzordnung regelt nicht die Einfahrt von LPG-Fahrzeugen in Tiefgaragen. Es gibt auch keine rechtlichen Gründe, Fahrer solcher Autos zu unterdrücken. Dennoch ist es oft ein umstrittenes Thema, das vor dem Kauf eines Parkplatzes bedacht werden sollte.
Wie viel kostet ein Stellplatz in einer Tiefgarage?
Das Parken in Tiefgaragen ist immer noch ein ziemlich hoher Kostenfaktor. Dies hängt wahrscheinlich mit der hohen Nachfrage nach Parkplätzen zusammen. Die Städte werden immer dichter und eine Familie mit mehreren Personen kann mehrere Autos besitzen. Staus in oberirdischen Parkhäusern locken Investoren zum Kauf von Tiefgaragenstellplätzen. Derzeit ist es schwierig, einen einzigen Parkplatz zu finden, dessen Kaufpreis 15.000 PLN nicht überschreitet. In den meisten Neubauten liegt der Preis für einen Tiefgaragenstellplatz zwischen 20.000 und 40.000 PLN, wobei Warschau bei den hohen Preisen führend ist. Einige Entwickler präsentieren auch etwas teurere Vorschläge.
Bauherren versuchen, potenzielle Investoren mit attraktiven Immobilienpreisen anzulocken. Ein höherer Preis für einen Stellplatz in der Tiefgarage kann eine Art Ausgleich sein. Investoren, die eine neue Wohnung kaufen, sind immer häufiger verpflichtet, einen teuren Tiefgaragenstellplatz zu kaufen. Solche Entwicklungspraktiken mögen ethisch fragwürdig sein, entsprechen aber voll und ganz dem polnischen Recht.
In einigen Neubausiedlungen besteht auch die Möglichkeit, einen Parkplatz in der Tiefgarage anzumieten. Mietkosten zwischen 100 und 300 PLN (Warschau ist wieder am teuersten). Einige Autobesitzer nutzen diese Art von Lösung gerne in der Wintersaison. Im Sommer sprechen sie die Miete aus und nutzen Außenparkplätze.
