Wie viel verdient ein Bauträger durchschnittlich an einer Wohnung?

Die Preise für Neubauwohnungen im Bauträgerstandard in den Großstädten unseres Landes sind recht hoch. Ohne Hypothek kann sich derzeit kaum jemand eine große Wohnung leisten. Als Grund für den hohen Quadratmeterpreis sehen wir oft die Gier der Bauträger. Aber sind ihre Einnahmen wirklich so hoch? Und inwiefern schlagen sie sich in höheren Wohnungspreisen nieder?

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Wie hoch ist die Entwicklermarge?

Die durchschnittliche Entwicklermarge liegt bei rund 20 Prozent. Wir müssen jedoch bedenken, dass die Marge nicht das Einkommen des Entwicklers ist. Der Preis der Wohnung besteht aus

Variable Kosten - d.h. Grundstückskauf, Bauherrenbeschäftigung, Bauplanung, Steuern, Material, Genehmigungskosten und Formalitäten.

Rand - d.h. die Differenz zwischen Fixkosten und dem Preis einer Wohnung.

Fixkosten - Wie oben erwähnt, entspricht die Marge des Entwicklers nicht der Höhe seines Einkommens. Alle Fixkosten müssen von der Marge abgezogen werden (nehmen wir von 20% aus). Dies sind Bürogebühren, Verwaltungsgebühren, Marketinggebühren usw. Die Fixkosten liegen normalerweise zwischen 5 und 12 % der Marge. Somit ist das Gesamteinkommen des Entwicklers nicht mehr so ​​hoch.

Die Einnahmen des Entwicklers in Zahlen

Aus dem NBP-Bericht "Informationen zu den Hauspreisen und der Situation auf dem Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Polen im dritten Quartal 2015" zeigt, dass die durchschnittlichen Kaufpreise von Wohnungen in den größten Städten unseres Landes:

• Warschau - 7.800 PLN / m²² (einschließlich ca. 1.500 PLN Entwicklungsmarge).
• Gdingen - 6.800 PLN / m²² (einschließlich ca. 1.200 PLN Entwicklungsmarge).
• Krakau - 6.400 PLN / m²² (einschließlich ca. 1.500 PLN Entwicklungsmarge).
• Danzig - 6.300 PLN / m²² (einschließlich ca. 1.100 PLN Entwicklungsmarge).
• Posen - 6.100 PLN / m²² (einschließlich ca. 1.200 PLN Entwicklungsmarge).
• Breslau - 6.000 PLN / m²² (einschließlich ca. 1.100 PLN Entwicklungsmarge).
• ódź - 4 500 PLN / m²² (einschließlich ca. 900 PLN der Entwicklermarge).

Basierend auf den obigen Berechnungen werden wir die Kosten für den Kauf einer Beispielwohnung berücksichtigen. Nehmen wir an, wir kaufen eine Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 40 m2². Wie hoch wird die Marge des Entwicklers sein?

• Warschau - der Preis für die Wohnung beträgt 312.000 PLN. Die Marge des Entwicklers beträgt ca. 60.000 PLN.
• Gdynia - wir zahlen 272.000 PLN für die Wohnung. Davon entfallen 48.000 PLN auf die Entwicklungsmarge.
• Krakau - in 40 m²² wir zahlen 256.000 PLN für die Wohnung. Die Marge des Entwicklers beträgt ca. 60.000 PLN.
• Danzig - der Kauf kostet ca. 252.000 PLN. Die Marge des Entwicklers beträgt 44.000 PLN
• Posen - wir kaufen eine Wohnung auf dem Primärmarkt für ca. 244.000 PLN. Davon werden 48.000 PLN von der Entwicklermarge verwendet.
• Breslau - die Räumlichkeiten werden etwa 240.000 PLN kosten. Die Marge des Entwicklers beträgt ca. 44.000 PLN.
• Łódź - Der Preis der Wohnung wird relativ niedrig sein und 180.000 PLN betragen. Okay. 36.000 PLN. des oben genannten Betrags ist die Marge des Entwicklers.

Sind die Einnahmen der Entwickler wirklich so hoch?

Es stimmt, dass die Entwicklungsmarge für den Käufer der Immobilie eine ziemliche Belastung darstellen kann. Die durchschnittliche Marge im dritten Quartal 2015 betrug 20 % des Immobilienwertes. Das heißt natürlich nicht, dass der Entwickler so viel mit dem Verkauf verdient hat. Nach Abzug der Fixkosten blieben 8 bis 15 % in seiner Tasche. Ist das viel?

Aus Käufersicht auf jeden Fall ja. Experten betonen jedoch, dass dies bei dem oft millionenschweren Beitrag und Handelsrisiko kein übermäßiger Einsatz ist. Entwickler erwähnen die Zeiten des Booms, als die durchschnittliche Marge bei rund 40% lag. Alles deutet darauf hin, dass der starke Anstieg der Immobilienpreise bereits hinter uns liegt. Sehr hohe Entwicklungsmargen sind Geschichte. Zwar gibt es auch Anlagen, bei denen die Marge über 30% liegt. Heute sind sie jedoch selten. Immer häufiger sinkt die Entwicklungsmarge unter den Wert von 20 %. Dies hängt in gewisser Weise mit der Umsetzung der zweiten Ausgabe des Mieszkanie dla Młodych-Programms zusammen, bei dem Sie auch Wohnungen auf dem Zweitmarkt kaufen können. Dies zwingt die Entwickler, die Preise zu senken und indirekt ihre Margen zu senken.

Woher die exorbitanten Immobilienpreise kommen

Teilweise erscheinen in den Verkaufsangeboten Immobilien, deren Preise deutlich von den aktuellen Marktpreisen abweichen. Hängt es mit der extremen Gier des Entwicklers zusammen, der vom Käufer mehr verdienen will? Nicht unbedingt. Denken Sie daran, dass einer der Kostenbestandteile der Räumlichkeiten der Kaufpreis des Baugrundstücks ist. Daher werden die Preise für Wohnungen in außergewöhnlich attraktiven Lagen für den Käufer deutlich teurer. Bei der Ermittlung des Grundstückspreises wird am häufigsten der PUM-Satz (Usable Residential Area) verwendet. Es ist ein Indikator, der anzeigt, wie viel Wohnfläche von jedem Quadratmeter „gewonnen“ werden kann² Bodenbelag. Den größten Einfluss auf den PUM-Index haben Raumentwicklungspläne, die die maximale Geschosszahl eines Gebäudes angeben. Wenn die Pläne beispielsweise den Bau eines 4-stöckigen Gebäudes vorsehen, dann ist der PUM-Koeffizient für jede 1 m² Land wird 4.

Zur Vereinfachung nehmen wir an, dass der PUM-Koeffizient umso höher ausfallen wird, je höher der Wert des Grundstücks ist. Der durchschnittliche Wert für Warschau beträgt ca. 1.800 PLN. Zum Vergleich: Der Wert des PUM in Łódź übersteigt oft 500 PLN nicht. Dementsprechend werden die Immobilienpreise in dieser Stadt deutlich attraktiver.

Und wenn wir eine Wohnung kaufen?

Wenn wir uns bereits entschieden haben, eine Wohnung von einem Bauträger zu kaufen, lohnt es sich, die Kosten für die Fertigstellung zu berücksichtigen. Wenn wir die Arbeiten ordentlich ausführen wollen, müssen wir den Aufwand von bis zu 20 % des Startpreises der Wohnung einkalkulieren. Natürlich kann die Arbeit auch viel günstiger erledigt werden, und die genauen Kosten sind kalkulierbar Reparaturrechner.

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