Der Kauf einer Wohnung mit einem Hypothekendarlehen ruft oft negative Emotionen hervor. Einige Anleger lehnen solche Verkaufsangebote vorab ab. Aber gibt es wirklich etwas zu befürchten? Ist der Kauf einer verschuldeten Wohnung für einen Investor so gefährlich? Es stellt sich nicht heraus. Daher beschreiben wir im folgenden Artikel, wie Sie eine Wohnung mit einer Hypothek kaufen und sich auf das gesamte Projekt vorbereiten.
Denken Sie daran, dass Sie beim Kauf einer Wohnung die Kosten für die Renovierung berücksichtigen müssen. Sie können diese jederzeit mit den unter diesem Link verfügbaren Rechnern berechnen.
Wir prüfen das Grund- und Hypothekenregister
Die Analyse des Grund- und Hypothekenregisters ist die Grundlage, an die wir uns vor dem Wohnungskauf erinnern sollten. Konzentrieren wir uns auf Kapitel drei und vier. Kapitel drei sollte komplett leer sein. Hier können Beschränkungen für die Räumlichkeiten eingetragen werden (z.B. Einleitung der Vollstreckung durch Gerichtsvollzieher). Wenn wir beim Durchblättern des Buches solche Aufzeichnungen bemerken, ist es ratsam, vom Kauf der Wohnung zurückzutreten.
Kapitel vier befasst sich mit Hypothekengebühren. Dort finden wir die Daten der Bank, die das Darlehen gewährt, sowie die Höhe der Hypothekenschuld. Es wird ein nützliches Wissen für einen potenziellen Käufer sein, das anzeigt, ob es sich überhaupt lohnt, sich für eine bestimmte Immobilie zu interessieren. Denken Sie daran, dass die Hypothek nicht den ursprünglichen Eigentümer der Immobilie belastet, sondern die Immobilie selbst. Wenn Sie eine verschuldete Wohnung kaufen, ohne die erforderlichen Formalitäten zu erfüllen, kann dies dazu führen, dass der Gläubiger vom neuen Eigentümer die Rückzahlung der Schulden verlangt.
Wie kaufe ich sicher eine Wohnung?
Wir haben bereits das Grundbuch und das Hypothekenregister geprüft und die Bankverbindung festgestellt. Jetzt ist es an der Zeit, den Kreditvertrag zu analysieren. Der Verkäufer der Immobilie sollte uns einen mit der Bank abgeschlossenen Vertrag zur Verfügung stellen. Es lohnt sich, es sorgfältig zu prüfen. Der Verkäufer muss auch ein spezielles Schreiben / eine Aufforderung an die Bank senden, um den Betrag zu bestimmen, dessen Zahlung die Hypothek auflöst. In dieser Situation sollte die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung der Verbindlichkeit zustimmen und die endgültigen Kosten für die Tilgung der Hypothek festlegen. Diese Zustimmung (das sogenannte Versprechen) muss den Kontoauszug, den Gesamtbetrag der Schuldentilgung sowie die Kontonummer enthalten, auf die die Zahlung zu erfolgen hat. Das Versprechen ist eine Garantie für den Kreditnehmer, dass die vorzeitige Rückzahlung der Verbindlichkeit die Löschung der Hypothek aus dem Grundbuch ermöglicht.
Denken Sie daran, dass eine vorzeitige Kreditrückzahlung manchmal mit einer zusätzlichen Provision für die Bank verbunden ist (Preise reichen von 1 bis sogar 5 % des Schuldenwertes). Mehr zu vorzeitiger Hypothekenrückzahlung und möglichen Kosten findest du hier.
Es liegt auf der Seite des Käufers, sicherzustellen, dass die Hypothek gekündigt wird. Dies kann vom Verkäufer selbst (vor dem Kauf der Immobilie) oder vom Käufer (Löschung erfolgt nach dem Kauf der Wohnung) erfolgen.
Wie kaufe ich eine Wohnung und lösche eine Hypothek?
Der Verkäufer kann die Hypothek aus dem Grundbuch und Hypothekenregister löschen. Zu diesem Zweck hat er die offene Forderung vor Abschluss des Kaufvertrages zu begleichen. Tatsächlich verfügen nur wenige Verkäufer über genügend Mittel, um den Kredit vorzeitig abzubezahlen. Daher ist eine der möglichen Lösungen die Rückzahlung der Kaution für den Kauf einer Wohnung. Diese Anzahlung wird im Rahmen des Vorvertrags auf das Konto des Verkäufers überwiesen. Der Verkäufer zahlt die Schulden und die Bank gibt eine Erklärung über die vollständige Rückzahlung der Schulden und die Zustimmung zur Kündigung der Hypothek ab. Der Verkäufer stellt einen Antrag beim Grundbuchgericht (eine Erklärung der Bank ist eine notwendige Pfändung). Das Gericht analysiert die Unterlagen und gibt eine Erklärung über die Aufhebung der Hypothek ab. Der Verkäufer bringt dieses Dokument zum Notar. Dort wird die Immobilie verkauft und gleichzeitig die Hypothek aus dem Grund- und Hypothekenregister gelöscht.
Diese Form des Löschens einer Hypothek mag für einen Wohnungskäufer bequem erscheinen. Dies ist jedoch nicht die sicherste Lösung für ihn. Der Verkäufer kann vom Vorvertrag zurücktreten und die Zahlung der Anzahlung verweigern. Dann steht uns ein unnötiger und zeitaufwändiger Rechtsstreit bevor.
Eine viel sicherere Lösung wird die Beseitigung der Hypothek durch den neuen Eigentümer der Räumlichkeiten sein. Die Vorgehensweise ist dann wie folgt. Der Verkäufer holt von der Bank eine Erklärung über die Möglichkeit und Höhe der vorzeitigen Rückzahlung der Forderung ein (Versprechen). Wichtig ist, dass die Erklärung am Tag des Kaufvertrags ausgestellt werden muss. Der Käufer sollte die Richtigkeit des Dokuments (Rückzahlungsbetrag, Kontonummer, Zustimmung zum Widerruf der Hypothek) persönlich überprüfen. Wenn alles gut geht, wird eine verschuldete Wohnung gekauft.
Der neue Käufer der Wohnung muss die offene Forderung selbst begleichen und auf das angegebene Bankkonto überweisen. Der im Kaufvertrag angegebene Restbetrag ist an den Verkäufer zu überweisen. Die Zahlungsmethode wird in der Zeile Verkäufer - Käufer festgelegt. Sowohl Banküberweisung als auch Bargeld sind akzeptabel.
Der neue Wohnungseigentümer erhält von der Bank eine Erklärung über die vollständige Rückzahlung der Schulden und die Zustimmung zur Kündigung der Hypothek. Das Dokument ist die Grundlage für die Einreichung des Antrags beim Grundbuchgericht. Ein korrekt ausgefüllter Antrag mit Anlagen wird beim Gericht eingereicht. Die Wartezeit beträgt in der Regel 1-2 Monate (je nach Region unseres Landes). Nach dieser Zeit entscheidet das Gericht, die Hypothek von der Immobilie zu entfernen. Damit verbunden ist eine formelle Gebühr, die vom neuen Eigentümer zu tragen ist. Sein Betrag ist nicht zu hoch und schwankt normalerweise um 100 PLN.
Die Selbstlöschung der Hypothek kann für den Käufer komplizierter sein. Er lässt jedoch die volle Kontrolle über sein eigenes Geld. Das Geld, das zur Tilgung der Hypothek bestimmt ist, geht nicht an den Verkäufer, was den Kauf einer Wohnung weniger riskant macht.
Wie wäre es mit einer Wohnung, die mit einer Frankenhypothek verschuldet ist?
Der Verkauf einer Wohnung mit einer Hypothek in einer Fremdwährung erfolgt genauso wie bei einer Hypothek in polnischen Zloty. Der einzige Unterschied ist die Spezifität des Kontoauszugs (Versprechen). Die Bank darf von einer vorzeitigen Schuldentilgung nicht allzu begeistert sein. Die Zusage muss eine Erklärung über die Möglichkeit der Löschung der Hypothek nach Tilgung der Schuld, die Kontonummer und den Restbetrag enthalten. Denken Sie daran, dass die Bank den Wert der Schuld nach der Umrechnung in die polnische Währung angeben muss. Wechselkurse sind variabel, aber die Bank muss ihren aktuellen Wert schriftlich angeben. Die Umrechnung der Forderung von CHF in PLN ist ein verbindlicher Wert und bedeutet den Gesamtbetrag, den wir am Tag der Begleichung der Forderung zu zahlen haben. Die Situation, in der die Bank den Wert der Schuld in einer Fremdwährung (ohne Umrechnung) angibt, ist inakzeptabel. In diesem Fall kennt der potenzielle Käufer die tatsächliche Höhe der Hypothekenschuld nicht.
Das Problem tritt auch auf der Verkäuferseite auf. Einige Leute nahmen Kredite auf, als der Schweizer Franken nur 2 PLN betrug (heute sind es etwa 3,90 PLN). Daher kann die Höhe einiger Hypothekengebühren den tatsächlichen Wert der Immobilie übersteigen. In dieser Situation kann die Bank der vorzeitigen Rückzahlung der Schulden nicht zustimmen. Selbst wenn, muss der Verkäufer den fehlenden Betrag aus eigenen Mitteln begleichen – was für ihn völlig unrentabel ist.
Im Allgemeinen bieten polnische Banken praktisch keine Kredite in Fremdwährungen mehr an (mit wenigen Ausnahmen kannst du in diesem Artikel lesen) gerade wegen der massiven Verschuldung vieler Kreditnehmer. Während ihre Raten dank sinkender Zinsen in der Schweiz nicht proportional zum Wechselkurs gestiegen sind, ist der Wert der Schulden in Zloty umgerechnet möglich.
Bedeutet die Hypothekenbelastung, dass die Immobilie verschuldet ist?
Es stellt sich heraus, dass nicht unbedingt. Die Löschung der Hypothek aus dem Grund- und Hypothekenregister erfolgt nicht automatisch nach Tilgung der Bankschuld. Der Eigentümer muss einen entsprechenden Antrag erstellen und beim Gericht einreichen. Tatsächlich erinnern sich viele Menschen nicht daran, diese Formalität zu erledigen. Eine Eintragung der Hypothekenschuld kann noch lange nach vollständiger Tilgung der Schuld im Grund- und Hypothekenregister bestehen. Daher lohnt es sich, diese Situation mit dem Verkäufer zu klären. Wenn die Löschung der Hypothek nur formeller Natur ist, ist es besser, sie vor Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrags zu begleichen. Auf diese Weise kann der Käufer sicher sein, dass seine neue Immobilie in keiner Weise verschuldet oder hypothekarisch getragen wird.
