Es wird geschätzt, dass fast 600 000 polnische Familien ihre Hypothekendarlehen in Schweizer Franken zurückzahlen. Einige Kreditnehmer erwägen, eine Wohnung zu verkaufen und die Hypothek loszuwerden. Aber ist es möglich? Lassen die Banken das zu? Es stellt sich heraus, dass es so ist.
Sie möchten wissen, wie hoch die tatsächlichen Kosten Ihrer Hypothek sind? Verwenden Sie den hier verfügbaren unabhängigen Rechner.
Wie sieht es eigentlich mit einer Hypothek in Franken aus?
Frankenkredite wecken grosse Emotionen. Die meisten Fremdwährungskredite wurden aufgenommen, als sich der CHF-Wechselkurs zwischen 2,20 und 2,50 PLN bewegte. Der aktuelle Wechselkurs des Schweizer Frankens liegt unter 5 PLN, was bedeutet, dass sich der Wert der Hypothekenschuld des Gläubigers verdoppelt hat. Gleichzeitig sanken die Zinsen (niedrigere Zinsen), sodass die Höhe der monatlichen Raten nicht proportional stieg.
Nehmen wir als Beispiel die Familie Kowalski, die 2008 einen Wohnungsbaukredit über 100 % des Wohnungswertes (im Wert von 350.000 PLN) aufgenommen hat. Damals lag die Marge bei ca. 1% und die LIBOR CHF 3M Ratio bei ca. 2,65 Prozent. Die Höhe der Kreditrate für die Familie Kowalska war relativ gering (ca. 1.600 PLN). Eine alternative Rate für eine Hypothek in polnischer Währung betrug damals etwa 2.200 PLN.
Bis 2013 waren Schweizer Franken-Kredite privilegiert. Damals wurde die Höhe der Kreditraten in Schweizer Franken und Zloty ausgeglichen. Bisher sind die Zinsen deutlich gesunken, wodurch Frankenkredite noch immer von tiefen Raten geprägt sind. Das größte Problem ist jedoch die Höhe der ausstehenden Verbindlichkeiten. Unsere vorbildliche Familie Kowalski zahlte seit 8 Jahren Raten im Gesamtwert von rund 170.000 PLN. Die Hypothek wird jedoch immer noch in der Landeswährung mit etwa 530 Tsd. PLN berechnet. Nehmen wir sogar an, der Wert der Immobilie sei konstant bei 350.000 PLN geblieben. In dieser Situation wird sich die Familie Kowalski höchstwahrscheinlich nicht entscheiden, die Wohnung zu verkaufen. Für dieses Projekt müsste sie aus eigener Tasche etwa 180.000 PLN extra bezahlen.
Weißt du, dass…Je nach Kreditberater können die Kosten für einen Kredit bei derselben Bank sogar um mehrere tausend Zloty höher oder niedriger ausfallen? Daher lohnt es sich, die Konditionen von mindestens mehreren Beratern zu vergleichen. Wir empfehlen es Füllen Sie ein kurzes Formular auf unserer Website aus - Auf dieser Basis kontaktieren wir Sie mit einem sehr zuverlässigen Kreditvermittler, der bei vielen Banken günstige Lösungen anbietet.
Prüfen!Einen Fremdwährungskredit können heute nur noch Personen aufnehmen, die ein Einkommen im Ausland erzielen (mehr zu diesem Thema Das erfährst du in diesem Artikel). Dadurch sind polnische Kreditnehmer einerseits keinen Währungsschwankungen ausgesetzt, haben aber andererseits keinen Zugang mehr zu Fremdwährungskrediten, bei denen der variable Zinsanteil sehr niedrig ist.
Schlimmer ist die Situation jedoch für diejenigen, die einen Kredit in Franken aufgenommen haben und aus irgendeinem Grund den Kredit früher abbezahlen oder die Immobilie verkaufen möchten. Der Verkauf einer in CHF hypothekarierten Immobilie ist natürlich möglich, jedoch ist die Rentabilität der Transaktion mitunter sehr fragwürdig.
Stimmen die Banken dem Verkauf einer in Franken belasteten Wohnung zu?
Die Bank ist Gläubiger der Hypothek und von ihm hängt es ab, ob der Verkauf der Wohnung überhaupt möglich ist. Glücklicherweise erlauben die meisten Banken (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) den Verkauf von Immobilien. Einige Institute (wie Alior Bank und Bank Zachodni WBK) behalten sich das Recht vor, eine individuelle Entscheidung zu treffen. In diesem Fall umfasst die Analyse den Wert der Immobilie, die finanzielle Situation des potentiellen Wohnungskäufers sowie den Wert der Hypothekenschuld.
Nur wenige Banken lehnen den Verkauf einer in Franken im Voraus belasteten Wohnung ab und machen ihn nur von der Rückzahlung der gesamten Schulden abhängig.
Wie verkauft man eine verschuldete Wohnung?
Der Verkauf einer mit Frankenkrediten belasteten Wohnung ist nicht ganz einfach. Die Suche nach einem Käufer kann sehr zeitaufwändig sein. Daher ist der Verkäufer in vielen Fällen gezwungen, die Wohnung knapp unter dem Verkehrswert zu verkaufen.
Zu Beginn müssen wir sicherstellen, dass der Gläubiger den Verkauf verschuldeter Wohnungen und die Abtretung von Hypothekendarlehen zulässt. In den meisten Fällen wird das kein großes Problem sein.
Empfohlene Laptops - Preise prüfen!
Viel wichtiger wird die Aussage der Bank über den Wert der ausstehenden Verbindlichkeiten und die Möglichkeit der Hypothekenlöschung sein. Der Gläubiger muss den Wert der Hypothek und die Höhe der Provision für die vorzeitige Rückzahlung der Schuld angeben. Die Erklärung muss auch die Bankkontonummer für die Zahlung der Forderungen sowie die Zusage enthalten (Bestätigung, dass die Hypothek nach Zahlung der Verpflichtung aus dem Grundbuch gelöscht werden kann). Bei einer Hypothek in Franken ist es auch wichtig, den CHF in PLN umzuwandeln. Der aktuelle Kurs muss im Bankschreiben angegeben werden. Weitere Informationen zur vorzeitigen Tilgung Ihrer Hypothek finden Sie hier In diesem Artikel.
Auf die Ausstellung einer solchen Erklärung durch die Banken können wir bis zu mehreren Wochen warten. Die Kosten sollten 100 PLN nicht überschreiten.
Wir unterzeichnen einen Notarvertrag mit dem Käufer der Wohnung
Der Verkauf kann auf zwei Arten erfolgen. Die erste besteht darin, einen Vorverkaufsvertrag zu unterzeichnen. Auf dieser Grundlage leistet der Käufer eine angemessene Vorauszahlung auf das Konto des Verkäufers. Meistens wird sein Wert zur Tilgung des Hypothekendarlehens verwendet, der Verkäufer zahlt die Hypothek und löscht sie aus dem Grundbuch. Zu einem späteren Zeitpunkt wird ein Immobilienkauf- und Verkaufsvertrag unterzeichnet. Der Käufer zahlt den fehlenden Geldbetrag auf das vom Verkäufer angegebene Bankkonto ein.
In der Praxis werden nur wenige Käufer dieser Transaktionsform zustimmen. Für den Käufer wird die Abtretung des Darlehens und dessen eigenständige Rückzahlung eine sicherere Lösung sein. Hierfür ist die Zustimmung der Bank zur Abtretung und die Unterzeichnung eines ordnungsgemäß formulierten Kaufvertrages erforderlich. Nach Erstellung der notariellen Urkunde überweist der Käufer das Geld in zwei Teilen.
Der erste Teil geht an den Verkäufer, der zweite wird auf das Bankkonto überwiesen und deckt den Wert der Hypothek.
Leider schaffen Frankenkredite oft eine skurrile Situation, in der die Schulden den realen Wert der Immobilie übersteigen. In dieser Situation erhält der potenzielle Verkäufer keinen Verkaufserlös und muss manchmal extra zahlen, um die Hypothek abzubezahlen. Ein solcher Verkauf hat keine wirtschaftliche Rechtfertigung und bleibt daher im Bereich theoretischer Überlegungen.
Hypothek und ihre Löschung aus dem Grundbuch
Hypothekendarlehen erhalten bekanntlich einen Eintrag im Grund- und Hypothekenregister. Nach Tilgung der Schulden wird der Eintrag jedoch nicht automatisch gelöscht. Der Eigentümer der Immobilie muss eine Sonderlöschung im Grund- und Hypothekenregister vornehmen. Wenn die Forderung vollständig abgewickelt wurde, sollte die Löschung kein allzu großes Problem darstellen. Der Vermieter muss von der Bank eine Schuldentilgungserklärung und das Einverständnis zur Kündigung der Hypothek erhalten. Dann müssen Sie einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchgericht stellen. Das Gericht prüft den Antrag innerhalb von 1 bis 2 Monaten und erlässt dann eine Entscheidung. Ein positiver Entscheid führt zur Streichung der Hypothek aus dem Grund- und Hypothekenregister. Die Gebühr für die Aufhebung der Hypothek beträgt ca. 100 PLN.
Alternative Entwicklung - Übertragung der Hypothek und Verkauf der Wohnung
Einige Kreditnehmer finden es rentabel, ihre Hypothek auf eine andere Immobilie zu übertragen. Wichtig ist, dass der Kreditnehmer nicht sein Eigentümer sein muss. Es ist erlaubt, eine Hypothek auf Immobilien von Familienmitgliedern (z.B. Eltern) zu übertragen. Eine Hypothek darf nur mit Zustimmung des Gläubigers und aller Eigentümer der Immobilie übertragen werden. Die Bank beurteilt den technischen Zustand des „neuen“ Gebäudes, ermittelt seinen Verkehrswert und berechnet den Wert seiner Sicherheiten. Die Hypothek wird auf ein anderes Gebäude übertragen, aber der Gläubiger muss das Darlehen noch zurückzahlen. Der einzige Unterschied besteht darin, dass die Wohnung nicht mehr belastet ist und der Gläubiger sie problemlos zu Marktpreisen verkaufen kann.
