Die meisten Bauarbeiten bedürfen einer Genehmigung oder zumindest einer Bauplatzmeldung. Die Nichtbeachtung wird als unerlaubter Bau behandelt und kann weitreichende Folgen haben (Bußgeld oder sogar Abriss). Das neue Baugesetz ermöglicht auch die Legalisierung des unerlaubten Bauens. Die Verfahren sind nicht die einfachsten, aber Sie sollten sich diese genauer ansehen.
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Was ist unerlaubtes Bauen und wie geschieht es?
Der Begriff des unerlaubten Bauens ist im Baurechtsgesetz nicht eindeutig definiert. Die allgemein anerkannte Definition geht davon aus, dass unerlaubtes Bauen der Bau eines Objekts ohne Baugenehmigung oder Genehmigung ist. In der Praxis stellt sich heraus, dass viel mehr Fälle als unerlaubter Bau behandelt werden. Ein sehr häufiges Beispiel für Gesetzlosigkeit ist das Hinzufügen von Räumen zu bestehenden Gebäuden. Nach den Annahmen des Baurechtsgesetzes vom 13.02.2022 kann die Bauaufsicht auch Gebäude, die entgegen den Normen und Vorschriften errichtet wurden, als gesetzeswidrig betrachten (z. B. ohne Bauleiter, ohne Bautagebuch oder im Falle von Werksabweichungen mit der Konstruktionsplanung).
Die Nichteinhaltung wichtiger gesetzlicher Bestimmungen kann dazu führen, dass unser Eigentum eine Baugenehmigung erhält und Strafen verhängt werden. Dies kann sogar für Gebäude gelten, die bereits eine Baugenehmigung erhalten haben. Ein sehr häufiger Grund, ein Objekt als Baugenehmigung zu betrachten, ist der Beginn der Bauarbeiten vor der endgültigen Entscheidung. Denken Sie daran, dass der Starost 65 Tage Zeit hat, um eine Baugenehmigung zu erteilen. Die Wartezeit kann verlängert werden, wenn die dem Antrag beigefügten Unterlagen unvollständig sind oder nicht mit dem örtlichen Raumordnungsplan übereinstimmen. Es mag verlockend sein, mit den Bauarbeiten vor Erteilung der endgültigen Genehmigung zu beginnen, birgt jedoch für Investoren ein hohes Risiko (von Geldbußen bis hin zu Abrissanordnungen).
Eigenbau ist nicht gleich Willkür
Unbefugter Bau kann nach zwei getrennten Verfahren legalisiert werden. In den letzten Jahrzehnten gab es verschiedene Baurechtsgesetze. Eines der ältesten Rechtsakte ist das Baugesetz vom 24. Oktober 1974. Zwar sind die in diesem Gesetz enthaltenen Grundsätze und Rechte längst überholt und überholt, aber ihre Bestimmungen werden auch heute noch angewendet. Besondere Bestimmungen des Gesetzes von 1974 betreffen alle Gesetzlosigkeiten, die vor 1995 (d. h. bis zum Inkrafttreten des neuen Gesetzes) begangen wurden.
Es ist erwähnenswert, dass das Gesetz von 1974 in Bezug auf nicht genehmigte Bauten liberaler war. Der Prozess der Legalisierung von Gebäuden aus der Zeit vor 1995 ist nicht der einfachste, aber die Legalisierung beinhaltet normalerweise keine Anordnung zur Zahlung einer hohen Geldstrafe. Die neuen Vorschriften des Baurechts enthalten jedoch keine klare Definition der Baufertigstellung. Daher ist es in vielen Fällen schwierig nachzuweisen, dass die Immobilie vor 1995 gebaut wurde. Dies führt in der Praxis zur Einleitung langwieriger Verwaltungsverfahren.
Unbefugte Bautätigkeiten, die nach 1995 errichtet wurden, unterliegen den Bestimmungen eines neuen Rechtsgesetzes, dh des Gesetzes vom 7. Juli 1994 Baugesetz. Dieses Gesetz trat am 1. Januar 1995 in Kraft und gilt für alle ab diesem Zeitpunkt errichteten Gebäude. Die Legalisierung neuer Gebäude ist möglicherweise nicht so kompliziert wie die Legalisierung von Gebäuden vor 1995. Allerdings sieht das neue Baurecht eine Reihe hoher finanzieller Sanktionen (sogenannte Legalisationsgebühren) vor.
Der Inhalt des Baurechtsgesetzes wurde mehrfach geändert. Die letzten beiden großen Änderungen traten 2022-2023 und dann 2022 in Kraft. Sie verändern die Wahrnehmung und Legalisierung des sogenannten Baugesetzes.
Legalisierung des unerlaubten Bauens nach dem Gesetz von 1994
Nach dem Baugesetz von 1994 können vor 1995 gebaute Anlagen amnestiert und legalisiert werden, wenn sie zwei Grundvoraussetzungen erfüllen:
- Die Anlage befindet sich auf einem Grundstück, das nach den Raumordnungsplänen den Status eines Baugrundstücks hat;
- Die Anlage stellt keine Gefahr für die Sicherheit von Personen dar und verschlechtert gleichzeitig nicht die Gesundheitsbedingungen in der näheren Umgebung.
Die Nichteinhaltung der beiden oben genannten Bedingungen kann zu einem Abbruchbefehl führen. Wenn das Bauwerk die Bedingungen erfüllt, müssen wir wiederum nachweisen, dass es tatsächlich vor 1995 gebaut wurde. Daher ist der erste Schritt, den wir zur Legalisierung unternehmen müssen, die entsprechenden Dokumente zu sammeln. In vielen Fällen kann es nicht so einfach sein. Der Nachweis, dass der Bau vor mehr als 19 Jahren beendet wurde, kann am kompliziertesten sein. Staatliche Behörden (starosts, Ämter) archivieren Baudokumentation erst seit 1999. Baugenehmigungen und Unterlagen von vor 1999 liegen in der Regel nicht mehr vor. Hilfreich können Bauverkehrsbücher sein, die in Gemeindeämtern geführt wurden. Es lohnt sich auch, nach Baustoffrechnungen, Verträgen mit Bauarbeitern und Zeugen zu suchen, die bestätigen, dass der Bau vor 1995 abgeschlossen wurde.
Nachdem Sie die erforderlichen Unterlagen gesammelt haben, gehen Sie zum Kreisbauaufsichtsbeamten und stellen Sie einen Antrag auf eine Nutzungsgenehmigung. Wir fügen dem Antrag eine Reihe von Belegen bei. Du wirst brauchen:
- Bestandsaufnahme der Anlage
- technisches Gutachten, das die Gebrauchstauglichkeit des Objekts bestätigt
Änderungen des Baurechtsgesetzes 2022
Die aktuell verbindliche Fassung des Baugesetzes wurde am 13. Februar 2022 bekannt gegeben. Seine Annahmen traten im September 2022 in Kraft. Die Änderung erfolgte aus mehreren Gründen. Einer davon war die Notwendigkeit, das Verfahren zur Legalisierung des unerlaubten Bauens zu standardisieren. Die Änderungen führen auch eine vereinfachte Methode des Legalisationsverfahrens ein. Eines bleibt jedoch unverändert – die Strafen können immer noch sehr hoch sein!
Gemäß dem Inhalt der Novelle haben wir es nun mit unerlaubtem Bauen nicht erst dann zu tun, wenn der Bau fertiggestellt wurde, ohne dies dem Amt mitzuteilen! Sie findet statt, wenn vor der endgültigen Entscheidung überhaupt mit den Arbeiten begonnen wird. Darüber hinaus umfasst die Definition von nicht genehmigtem Bau auch alle Bauarbeiten, die nicht den geltenden Vorschriften entsprechen. Was bedeutet das in der Praxis? Die Folgen können uns entstehen, wenn beispielsweise der Bauleiter nicht beauftragt wird oder erhebliche Widersprüche zwischen Entwurf und Ausführung bestehen.
Legalisierung von unerlaubtem Bau nach September 2022
Glücklicherweise hat der Investor die Möglichkeit, eine Strafe für unerlaubte Baumaßnahmen zu vermeiden. Dieses Verfahren ist seit der Novelle standardisiert und einfacher als zuvor. Ob das Beglaubigungsverfahren jedoch möglich ist, wird von der Bauaufsichtsbehörde festgestellt. Andernfalls kann es erforderlich sein, das illegal errichtete Gebäude abzureißen.
Derzeit ist das Legalisationsverfahren viel einfacher als zuvor. Dazu muss der Bau natürlich von der Bauaufsichtsbehörde gestoppt werden. Im nächsten Schritt wird ein Antrag auf Einleitung des Legalisationsverfahrens gestellt. Dafür hat der Anleger 30 Tage Zeit. Nach positivem Gutachten der Aufsichtsbehörde ist die Beglaubigungsgebühr zu entrichten und der Bau kann wieder aufgenommen werden.
Mit dem Baurechtsgesetz vom 13. Februar 2022 wurden auch bei Gebäuden, die vor 20 Jahren errichtet wurden, zusätzliche Verfahren wegen unerlaubter Baumaßnahmen eingeführt. Dies ist das sogenannte vereinfachte Legalisationsverfahren und erfolgt ebenfalls auf Wunsch des Anlegers.
