Dem Baubeginn eines Einfamilienhauses auf eigenem Grundstück geht die Erstellung entsprechender Unterlagen und die Einholung von Bescheiden voraus. Rechtsgrundlage all dieser Tätigkeiten ist das Baugesetz in seiner jeweils gültigen Fassung. Der Einflussbereich der Anlage, dessen Definition sich ebenfalls geändert hat, ist für den Eigentümer der Investition von erheblicher Bedeutung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Angabe dieses Bereiches von der Beantragung einer Baugenehmigung befreit sein, da es ausreicht, die Baustelle zu benachrichtigen.
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Objektaufprallfläche - ein wichtiger Faktor der Grundstücksentwicklung
Alles ändert sich – auch das Baurecht
Rechtsgrundlage für die Änderungen ist das Gesetz vom 13. Februar 2022 zur Änderung der Bestimmungen des Baugesetzes, das am 19. September 2022 in Kraft getreten ist. Viele der Neuerungen wirken sich positiv auf die Grundstückseigentümer aus, die nun in begründeten Fällen das zeitaufwendige Verfahren zur Beantragung einer Baugenehmigung durch einen einfacheren Bauantrag ersetzen können. Als Beispiel für Änderungen in den Vorschriften des Baurechts ist die Neudefinition des „Einwirkungsbereichs des Objekts“ zu nennen.
Im vorherigen Wortlaut wurde der Einflussbereich des Objekts definiert als:
"Das Gebiet, das in der Nähe des Bauobjekts auf der Grundlage gesonderter Vorschriften ausgewiesen ist, wodurch die Entwicklung dieses Standorts, einschließlich der Entwicklung dieses Gebiets, eingeschränkt wird.
Nach der Änderung des Reglements hatte diese Definition des Wirkungsbereichs der Anlage die Form:
„Das Gebiet, das in der Nähe des Bauobjekts auf der Grundlage gesonderter Vorschriften ausgewiesen ist, die Beschränkungen für die Entwicklung dieses Gebiets in Bezug auf dieses Objekt einführen“.
Die Bedeutung einer Änderung der Definition des Wirkungsbereichs der Einrichtung auf Einfamilienhäuser
In jedem Fall sollte der Einflussbereich des Objekts richtig bestimmt werden, denn damit lässt sich der Umfang der Parteien des Verfahrens zur Erteilung einer Baugenehmigung bestimmen. Gemäß Art. 28 Sek. 2 des Baurechtsgesetzes vom 7. Juli 1994 "beteiligt am Baugenehmigungsverfahren sind: der Investor und die Eigentümer, Dauernießer oder Verwalter von Immobilien, die sich im Wirkungsbereich der Anlage befinden".
Ist der Einflussbereich und damit der Kreis der Verfahrensbeteiligten nicht ordnungsgemäß benannt, kann dies zur Ablehnung des Antrags und zur Wiederaufnahme des Verfahrens führen. Die jüngste Änderung der Verordnungen und die Einengung der zitierten Definition führen zu einer Verringerung der Zahl der am Genehmigungsverfahren beteiligten Parteien zum Beispiel für den Bau eines Einfamilienhauses.
Der Umfang der Beschränkungen im Zusammenhang mit der Errichtung von Gebäuden auf dem Grundstück gilt nur für die auf dem Grundstück befindlichen Einrichtungen und den Abstand zwischen den Gebäuden und der unbebauten Fläche. Die Eingrenzung der Definitionen sollte eine Straffung des Verfahrens durch die Verwaltungsbehörde ermöglichen. Es ist nicht erforderlich, die Auswirkungen des errichteten Bauwerks auf den Umfang der Landentwicklung zu untersuchen.
Welchen Einflussbereich hat ein Objekt in der Praxis?
Klärung der Definition des Wirkungsbereichs des Objekts vor der Änderung
Die bestehende Vorschrift „Beschränkungen bei der Bebauung einschließlich der Bebauung“ bedeutete, dass die Bebauungsbeschränkungen nur ein Element der Bebauungsbeschränkungen waren. Man kann sagen, dass jede Entwicklungsbeschränkung eine Entwicklungsbeschränkung ist, aber nicht umgekehrt: Nicht jede Entwicklungsbeschränkung gilt für die Entwicklung.
Um den Einflussbereich in diesem weiten Bereich zu bestimmen, war es notwendig, die über das Baurecht hinausgehenden gesetzlichen Vorschriften anzuwenden. Alle aus gesonderten Regelungen resultierenden Bebauungsbeschränkungen wurden berücksichtigt.
Die Aufprallzone musste die Auswirkungen von Umwelteinwirkungen berücksichtigen, baurechtliche Vorschriften wie Wasserrecht, Denkmalschutz, Naturschutz, Brandschutz, Energierecht und andere berücksichtigen. Die Beschreibung solcher Auswirkungen bei der Bekämpfung von Luft- oder Wasserverschmutzung, Lärm, Vibrationen, elektrischen Störungen, Einschränkung des Wasserverbrauchs, Kommunikations- oder Abwassersystemen. Wenn Sie weitere Ratschläge suchen, schauen Sie auch vorbei dieser Artikel über die wichtigsten Formalitäten vor dem Bau.
Folgen der Baurechtsänderung bezüglich der Abgrenzung des Aufprallbereichs
Die Beschränkung der Anforderungen auf den Umfang der Bebauung ermöglicht den Verzicht auf die Berücksichtigung der über das Baugesetz hinausgehenden Vorschriften. Nach der Definition in Art. 28 Sek. 2 des Baurechtsgesetzes sind "Beteiligte des Baugenehmigungsverfahrens: der Investor und die Eigentümer, Dauernießer oder Verwalter von Immobilien, die sich im Wirkungsbereich der Anlage befinden". Aufgrund der geänderten Definition dieses Gebietes werden die Parteien beispielsweise nicht die Nachbarn des Grundstücks sein, auf dem gebaut werden soll.
Das Belassen des Wortes „eingebaut“ in der Bestimmung bezieht sich nur auf solche Auswirkungen auf die Umwelt, die Bauarbeiten verhindern oder einschränken. Dies kann aus der Nichteinhaltung der technischen und baulichen Bedingungen sowie anderer baulicher Gegebenheiten resultieren. Es geht in erster Linie darum, die vorgeschriebenen Abstände einiger Bauobjekte zu anderen einzuhalten.
Die Erschließung eines Baugrundstücks erfordert die Anwendung der in den Vorschriften festgelegten technischen Bedingungen. Dazu gehören die zulässigen Abstände zum Bauwerk, d. h. das Gebäude sollte bei einer Wand mit Fenstern und Türen zur Grundstücksgrenze mindestens 4 m, bei a . 3 m von der Grundstücksgrenze entfernt sein Wand ohne Fenster und Türen. Bei Einfamilienhäusern sind andere Abstände zulässig, die jedoch dem Bebauungsplan bzw. dem Bebauungsbeschluss entsprechen müssen.
Bauantrag – oder Baugenehmigung
Beschränkt sich nicht nur die Lage eines Einfamilienhauses, sondern auch die Wirkung der Baustelle nur auf die Grundstücksfläche, so ist nach den Vorschriften des Baurechts keine Baugenehmigung zu beantragen. Der Eigentümer der Investition entscheidet selbstständig, ob er einen Bauantrag stellt oder nicht. Natürlich sollte man sich nach der Wahl der zweiten Option keine Illusionen über völlige Handlungsfreiheit machen. Unabhängig von der Art der Anwendung ist die Bauausführung und deren Nachweis mit den baurechtlichen Dükern gleich.
Der Unterschied zwischen einem Baugenehmigungsantrag und einem Bauantragsantrag liegt in den unterschiedlichen Verfahren und der Form der Entscheidung. Geprüft wird jeweils die Übereinstimmung des Vorhabens beispielsweise mit dem Bebauungsplan sowie den Umweltverträglichkeitsrichtlinien. Generell ist das Bauantragsverfahren einfacher als die Beantragung einer Baugenehmigung und nimmt viel weniger Zeit in Anspruch. Erhebt die zuständige Verwaltungsbehörde keinen Einspruch, kann mit den Bauarbeiten begonnen werden.
