Ein eigenes Baugrundstück zu haben bedeutet nicht, dass Sie ein Haus und seine Lage in Bezug auf die Nachbargebäude bauen können. Unabhängig von der verwendeten Technik (traditionelle Häuser oder intelligente Häuser) und Materialien (Holz, Ziegel oder LECA-Blöcke) unterliegt das Baurecht dem Baurecht, das beachtet werden sollte. Eine der wichtigsten Bedingungen, die erfüllt werden müssen, ist der angemessene Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze.
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Technische Voraussetzungen für die Erschließung eines Baugrundstücks
Gesetzliche Bestimmungen zum Abstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze
Die technischen Bedingungen für Gebäude (sowohl intelligente als auch technisch weniger fortschrittliche Häuser) sind in der Verordnung des Infrastrukturministers vom 12. April 2002 enthalten. In Kapitel 1 über den Standort des Gebäudes heißt es in Absatz 11:
„Ein Gebäude mit Räumen, die für Personen bestimmt sind, soll außerhalb des in gesonderten Vorschriften festgelegten Gefährdungs- und Belästigungsbereichs errichtet werden, während innerhalb dieses Bereichs Gebäude errichtet werden dürfen, sofern technische Maßnahmen zur Reduzierung der Belästigung unter das in diesen Vorschriften festgelegte Maß eingesetzt werden oder die Widerstandsfähigkeit des Gebäudes gegen diese Bedrohungen und Belästigungen erhöhen, wenn dies nicht den in gesonderten Vorschriften festgelegten Bedingungen für Bereiche mit eingeschränkter Nutzung widerspricht. "
Zu den vorgenannten Belästigungen zählen insbesondere:
- schädliche Strahlung und der Einfluss elektromagnetischer Felder;
- Lärm und Vibration (Vibration);
- Luftverschmutzung;
- Boden- und Wasserverschmutzung;
- Überschwemmungen und Überschwemmungen mit Regenwasser;
- Erdrutsche, Fels- und Schneelawinen;
Zulässige Gebäudeabstände zur Grundstücksgrenze
Sofern in anderen Vorschriften über die zulässigen Abstände zu Gebäuden nichts anderes bestimmt ist, beträgt der Mindestabstand zwischen dem Gebäude und der Grundstücksgrenze:
- bei einer Gebäudewand ohne Fenster und Türen zur Grundstücksgrenze - 3 m;
- für den Fall, dass die Wand des Gebäudes mit Fenstern und Türen zur Grenze zeigt - 4 m;
Von der Grundstücksgrenze bis zur Traufe zur Grenze, dem Dach über dem Eingang, Balkon, Terrasse und Außentreppe beträgt der Mindestabstand 1,5 m, Ausnahme ist eine Rampe oder Rampe für Behinderte. Das der Grundstücksgrenze zugewandte Schiebedach muss mindestens 4 Meter entfernt sein.
Das Wirtschaftsgebäude wiederum darf laut Verordnung keine Wand mit Fenstern und Türen in einem Abstand von weniger als 8 Metern zu dem auf dem Nachbargrundstück befindlichen Gebäude haben. Auch die Art dieses Gebäudes wird durch die einschlägigen Vorschriften bestimmt.
Die Ausnahmen bestätigen die Regel – also ein Haus an der Grundstücksgrenze bauen
Bau am Rande des Baugrundstücks
Der Blick auf ein Wohn- oder Wirtschaftsgebäude an der Grundstücksgrenze, das einen Teil des Zauns bildet, war früher durchaus üblich. Genaue gesetzliche Regelungen zu den Bebauungsbedingungen definieren die zulässigen Mindestabstände zur Grundstücksgrenze. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es möglich, direkt an der Grundstücksgrenze über Bauen zu sprechen.
Eine Bebauung nahe der Grundstücksgrenze ist möglich, wenn:
- Der Bebauungsplan sieht eine solche Möglichkeit vor.
- Das Baugrundstück ist schmal, d. h. 16 Meter breit oder weniger. Beim Bau eines Einfamilienhauses oder Wirtschaftsgebäudes ist es zulässig, ein Gebäude mit einer Wand ohne Fenster und Türen in einem Abstand von mindestens 1,5 m zu bauen.In dieser Situation ist keine Überprüfung erforderlich den Raumentwicklungsplan.
- Die Mauer des Neubaus wird an die Mauer des Bestandsgebäudes angrenzen. Zusätzliche Bedingungen sind im Bebauungsplan, dem Beschluß über die Baubedingungen und die Bebauung festgelegt.
Beachten Sie bei der Planung des Standorts des Gebäudes an der Grundstücksgrenze Folgendes:
- Das Gebäude muss zur Grundstücksgrenze eine Brandtrennwand haben.
- Die der Grundstücksgrenze zugewandte Wand darf keine Fenster oder Türen haben.
- Das an der Grundstücksgrenze gelegene Gebäude umfasst zumindest einen Teil des angrenzenden Grundstücks im Wirkungsbereich der Anlage. Sie kommt daher nach den Vorschriften des Baurechts nicht für das vereinfachte Antragsverfahren für die Bauanzeige in Frage; ein Antrag auf Baugenehmigung ist erforderlich.
- Gemäß Verordnung des Ministers für Infrastruktur und Bau vom 14. November 2022 spielt die Einstufung des Nachbargrundstücks als Baugrundstück oder landwirtschaftliches Grundstück keine Rolle. Wenn Sie weitere Ratschläge suchen, schauen Sie auch vorbei dieser Artikel über die wichtigsten Formalitäten vor dem Bau.
Abweichungen von technischen Bedingungen
In begründeten Fällen kann die Zustimmung zur Abweichung von den vorgegebenen Abständen nach vorheriger Genehmigung durch den Minister von der die Baugenehmigung erteilenden Verwaltungsbehörde erteilt werden. Voraussetzung für die Beantragung einer solchen Ausnahme ist zunächst, dass keine negativen Auswirkungen auf die Sicherheit von Personen und Eigentum bestehen. Eine Ausnahmeregelung darf die sanitären und funktionalen Bedingungen der Umgebung und den Zustand der natürlichen Umwelt nicht verschlechtern.
Sollte die Baustelle aus begründeten Gründen innerhalb der Grundstücksgrenze liegen, obwohl sie die gemeinsamen Kriterien nicht erfüllt, ist ein Antrag auf Ausnahmegenehmigung zu stellen. Der Antrag sollte die Merkmale der Einrichtung, eine detaillierte Begründung für die Anwendung der Ausnahmeregelung und Vorschläge für andere Lösungen enthalten.
Die Genehmigung zur Erteilung einer Ausnahmegenehmigung wird vom Minister erteilt, die endgültige Entscheidung trifft jedoch die zuständige Verwaltungsbehörde. Die erteilte Zustimmung zur Abweichung von den allgemeinen Bestimmungen kommt jedoch keiner Baugenehmigung gleich. Es besteht auch keine Verpflichtung für eine ministerielle Ermächtigung, eine Ausnahme zu erteilen.
Hausbau auf eigenem Grundstück und Zustimmung des Nachbarn
Manchmal werden falsche Informationen wiederholt, dass die Lage eines Hauses an der Grenze eines Baugrundstücks die Zustimmung des Nachbarn erfordert. Es ist klar hervorzuheben, dass keine Vorschriften eine Baugenehmigung von der Zustimmung der Eigentümer benachbarter Grundstücke abhängig machen. Auch das Landesverwaltungsgericht in Warschau hat sich 2022 zu diesem Thema eindeutig geäußert.
Entspricht das Gebäude den an Gebäude und deren Lage zu erfüllenden Normen und technischen Voraussetzungen und liegt der Wirkungsbereich des Gebäudes innerhalb des Grundstücks, ist eine Bauantragstellung ohne Bauantragsstellung möglich. Es sollte sofort klargestellt werden, dass es nur um eine Vereinfachung des Verfahrens geht, während die Sammlung der relevanten Unterlagen des Anlegers selbstverständlich weiterhin gültig ist. Überschneidet sich der Einflussbereich des Objekts jedoch mit dem Grundstück des Nachbarn (zum Beispiel verdunkelt es das Licht), ist der Nachbar Partei des Baugenehmigungsverfahrens.
