Wenn wir Land für ein Einfamilienhaus kaufen wollen, haben wir oft Angst vor den Grundstückskosten. Die Lösung zur Preissenkung besteht darin, landwirtschaftliche Flächen zu kaufen und diese dann als Baugrundstück umzustufen. In diesem Fall lohnt es sich herauszufinden, wie die Umwandlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in ein Baugrundstück aussieht, wann eine Umklassifizierung möglich ist und wie hoch die Kosten für den gesamten Betrieb sind.
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Umwandlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in ein Baugrundstück - Vorschriften
Es scheint, dass jedes landwirtschaftliche Grundstück den Bau eines Wohngebäudes ermöglicht. Es stellt sich jedoch heraus, dass es für die Behandlung als Bauland erforderlich ist, ein landwirtschaftliches Grundstück in ein Baugrundstück umzuwandeln. Es ist gut zu wissen, wenn es um landwirtschaftliche Flächen mit der Möglichkeit der Umwandlung in ein Baugrundstück geht, da bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Diese Bedingungen erfahren wir aus dem Gesetz vom 3. Februar 1995 über den Schutz der land- und forstwirtschaftlichen Flächen sowie dem örtlichen Raumordnungsplan für die jeweilige Gemeinde.
“Gesetz vom 3. Februar 1995 zum Schutz von land- und forstwirtschaftlichen Flächen:
Kapitel 2 Beschränkung der Landzuweisung für nichtlandwirtschaftliche und nichtforstwirtschaftliche Zwecke
Art. 6.1. Für nichtlandwirtschaftliche und nichtforstwirtschaftliche Zwecke können die im Grundbuch als Brachland gekennzeichneten Flächen ausgewiesen werden, in Ermangelung solcher Flächen andere Flächen mit der geringsten Produktionstauglichkeit.
Art. 7.1. Die Nutzung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen für nichtlandwirtschaftliche und nichtforstwirtschaftliche Zwecke, die der Zustimmung nach Absatz 1 bedarf. 2, ist in den örtlichen Raumordnungsplan aufzunehmen, der in der in den Vorschriften über die Raumordnung und Entwicklung festgelegten Weise erstellt wird.
(… )
2. Bezeichnung für nichtlandwirtschaftliche und nichtforstwirtschaftliche Zwecke:
1) landwirtschaftliche Flächen, die landwirtschaftliche Flächen der Klassen I-III darstellen - bedürfen der Zustimmung des für die ländliche Entwicklung zuständigen Ministers, vorbehaltlich des Absatzes 2a,
(… )
2a. Es bedarf nicht der Zustimmung des für ländliche Entwicklung zuständigen Ministers, um landwirtschaftliche Flächen für nichtlandwirtschaftliche und nicht forstwirtschaftliche Zwecke als landwirtschaftliche Flächen der Klassen I-III auszuweisen, wenn die Flächen zusammen folgende Bedingungen erfüllen:
1) mindestens die Hälfte der Fläche jedes kompakten Grundstücksteils liegt innerhalb des kompakten Baugebiets;
2) Sie befinden sich nicht weiter als 50 m von der Grenze des nächstgelegenen Baugrundstücks im Sinne der Bestimmungen des Gesetzes vom 21. August 1997 über die Immobilienverwaltung (Gesetzblatt von 2016, Pos. 2147 und 2260 und von 2022, Pos. 624) und 820);
3) Sie befinden sich nicht weiter als 50 Meter von einer öffentlichen Straße im Sinne der Bestimmungen des Gesetzes vom 21. März 1985 über öffentliche Straßen (Gesetzblatt von 2016, Pos. 1440, 1920, 1948 und 2255 und von 2017, Pos. 191 );
4) ihre Fläche nicht mehr als 0,5 Hektar beträgt, unabhängig davon, ob sie aus einem einzigen Ganzen oder aus mehreren getrennten Teilen bestehen."
Umgliederung landwirtschaftlicher Flächen in ein Baugrundstück
Warum ist nicht jedes landwirtschaftliche Grundstück als Bauland geeignet? Das Hauptproblem sind die enormen Kosten für den Ausschluss landwirtschaftlicher Flächen aus der landwirtschaftlichen Produktion. Es gibt Beträge von bis zu mehreren hunderttausend Zloty für einen Hektar, die in nichtlandwirtschaftliche Flächen umgewandelt würden. Eine landwirtschaftliche Parzelle mit der Möglichkeit der Umwandlung in nichtlandwirtschaftliche und nichtforstwirtschaftliche Nutzungen ohne aufwendige Verfahren sollte die geringste Produktionstauglichkeit aufweisen. Diese Gruppe umfasst landwirtschaftliche Flächen mit einer geringen Eignungsklasse (IV, V und VI).
Der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen mit der Möglichkeit der Umwandlung in ein Baugrundstück ab dem 9. Mai 2022 ist ein viel einfacherer Prozess. Denn an diesem Tag wurden Änderungen des Gesetzes zum Schutz von Land- und Forstflächen unterzeichnet. Bis dahin bedurfte die Umwandlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks in ein Baugrundstück der landwirtschaftlichen Flächen der Klassen I-III der Zustimmung des Ministers. Derzeit braucht die für die Klassen I-III genutzte landwirtschaftliche Fläche nicht zur Umwidmung zugelassen zu werden, sofern sie die Voraussetzungen des Gesetzes über den Schutz von Land- und Forstflächen, Art. 7.2a, erfüllt. Oder vielleicht interessiert es dich auch dieser Artikel über den Bau eines Hauses auf einem landwirtschaftlichen Grundstück?
Daher können wir leicht ein Grundstück umwandeln, von dem mindestens die Hälfte im Bereich der dichten Bebauung liegt. Außerdem darf die Entfernung von landwirtschaftlichen Flächen bis zur Grenze des nächstgelegenen Baugrundstücks 50 m nicht überschreiten. Die gleiche Entfernung wird relativ zur Entfernung zur nächsten öffentlichen Straße auferlegt. Die letzte Bedingung, die erfüllt werden muss, ist eine Fläche von nicht mehr als 500 Quadratmetern. Die Umwidmung landwirtschaftlicher Flächen in ein Baugrundstück bedarf dann keiner Genehmigung.
Die Kosten für landwirtschaftliche Flächen mit der Möglichkeit der Umwandlung in Bauland
Der Preis für ein landwirtschaftliches Grundstück, das in ein Baugrundstück umgewandelt werden kann, ist viel niedriger. Leider ist nicht jedem bewusst, dass für den Ausschluss landwirtschaftlicher Flächen von der Produktion eine Gebühr zu entrichten ist. Der Preis hängt von der Klasse der landwirtschaftlichen Flächen ab, die wir umwandeln wollen. Die genaue Preisliste ist dem Land- und Forstflächenschutzgesetz, Art. 12. 7. zu entnehmen.
Anhand der im Gesetz enthaltenen Preisliste sehen wir, dass der Betrag für 1 ha Ackerland und Obstgärten klassenabhängig ist. Daher zahlen wir für 1 ha landwirtschaftliche Nutzfläche aus Böden mineralischen und organischen Ursprungs:
- PLN 437 175,00 - für Klasse I
- 378.885,00 PLN - für Klasse II
- 320.595,00 PLN - für Klasse IIIa
- 262.305,00 PLN - für Klasse IIIb
Auf der anderen Seite bezahlen wir für landwirtschaftliche Flächen aus dem produzierten Boden organischen Ursprungs:
- 204.015,00 PLN - für Klasse IV a
- 145 725,00 PLN - für Klasse IV b
- 116.580,00 PLN - für Klasse V
- 87.435,00 PLN - für Klasse VI
Sonstige Immobilienthemen - Preise
Wenn die Umwidmung von landwirtschaftlichen Flächen nicht möglich oder zu teuer ist, besteht der Weg zum Erwerb der Immobilie über den Kauf einer Sozialwohnung. Es lohnt sich herauszufinden, wie hoch der Kaufpreis einer solchen Wohnung ist, damit Sie ihn mit dem Preis von landwirtschaftlichem Land vergleichen können, das in ein Baugrundstück umgewandelt werden kann.
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Name des Produkts oder der Aktivität |
Preis |
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Umgliederung von Wiesen und Dauerweiden der Klasse Ł und Ps I |
437 175 PLN / ha |
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Umschulungswiesen und Dauerweiden der Klasse Ł und Ps II |
361 398 PLN / ha |
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Anfallende Kosten, um und Ps III-Klasse Wiesen und Weiden umwandeln zu können |
291 450 PLN / ha |
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Anfallende Kosten, um Wiesen und Weiden der Klasse Ł und Ps IV . umgestalten zu können |
174 870 PLN / ha |
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Kauf einer Sozialwohnung 50 m2, Suwałki |
ca. 70.000 PLN |
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Kauf einer Sozialwohnung |
ab 1.300 PLN / m2 |
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Kauf einer Gemeindewohnung von ca. 40 m2 |
ab 15.000 PLN |
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Blechgarage - Maße einer Doppelgarage 6x5 m |
5.240,00 PLN |
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Holzähnliche Blechgarage - Maße einer Doppelgarage 7x6 m |
14.940,00 PLN |
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Blechgarage, Drehtür - Maße einer Doppelgarage 6x5 m |
2.850,00 PLN |
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Backsteingarage - Maße einer Doppelgarage 7x6 m |
19.900 PLN |
