Ein eigenes Haus in Stadtnähe ist ein Traum vieler Familien. Dies zeigt sich in der großen Beliebtheit von Gebäuden in unmittelbarer Nähe zu größeren Ballungsräumen. Einige Analysten sagen, ein Haus in der Nähe der Stadt kann so viel kosten wie eine Wohnung im Zentrum. Ist es wirklich möglich? Diese Frage werden wir im Folgenden beantworten. Wir vergleichen die Investitionskosten - Bauträgerstatus bei einer Wohnung und einem kleinen Haus!
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Lohnt es sich, in ein Haus außerhalb der Stadt zu investieren?
Die Kosten für den Bau eines Hauses außerhalb der Stadt werden sich nicht wesentlich von den Kosten unterscheiden, die wir für den Bau in der Stadt aufwenden würden. Der größte Unterschied ist jedoch der Preis des Grundstücks. Gebiete, die innerhalb eines Dutzends (und noch mehr) mehrerer Dutzend Kilometer von der Agglomeration entfernt liegen, können sogar um ein Vielfaches billiger sein als Grundstücke in der Stadt. Daher kann der Bau in der Nähe der Stadt dem Investor durchaus spürbare Einsparungen bringen. Es wird auch wirtschaftlicher sein, Häuser auf dem Zweitmarkt zu kaufen. Ihr Preis kann mit den Kosten einer kleinen Wohnung im Zentrum der Agglomeration vergleichbar sein.
In der Nähe größerer Städte entstehen kleine, ruhige Wohnsiedlungen, die für hohen Wohnkomfort sorgen. Mit der richtigen Standortwahl sorgen Sie für einen komfortablen und anständigen Zugang zum Zentrum. Vorstadtgebiete neigen dazu, die Infrastruktur schnell zu entwickeln. Auf ihrem Areal entstehen neue Schulen, Kindergärten, Geschäfte, öffentliche Gebäude, Kommunikationsnetze und Unterhaltungsmöglichkeiten. Gleichzeitig bleiben sie frei von ständiger Hektik und geben den Bewohnern mehr Sicherheit. Es ist eine gute Alternative für Familien mit Kindern, die sich mit einer kleinen Wohnung in der Innenstadt nicht zufrieden geben.
Mehr über die Vor- und Nachteile von Häusern und Wohnungen haben wir hier geschrieben.
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Oder vielleicht eine Wohnung? Wir prüfen die Preise am Beispiel Warschau
Die Wohnungspreise in verschiedenen Teilen Warschaus unterscheiden sich oft sogar zweimal. Für einen Platz im Stadtzentrum müssen wir mindestens 10.000 PLN bezahlen, während am Rande der Hauptstadt, zum Beispiel in der Nähe von Wesoła, die Preise 5-6 Tausend PLN nicht überschreiten. PLN pro Quadratmeter.
Nehmen wir also an, wir planen den Kauf einer mittelgroßen Wohnung (65 qm2) - ausreichend für eine Familie im 2+2-Modell. Die Wohnung sollte sich an einem guten Kommunikationspunkt befinden (Metrozone - zum Beispiel Ursynów, Bielany, Praga oder Wola). Für einen Quadratmeter einer solchen Wohnung im Bauträgerstandard zahlen wir ca. 7.500 PLN / m²2. Wenn wir einen Familienparkplatz für zwei Autos hinzufügen (40.000 PLN), zahlen wir insgesamt 530.000 PLN.
Eine Wohnung in einem Entwicklerstandard erfordert auch eine Endbearbeitung. Die Preise variieren natürlich stark. Die billigste, mit einem großen Einsatz unserer eigenen Arbeit und der Verwendung der billigsten Materialien, können wir diese Wohnung für ca. 30.000 PLN (Wände, Böden, Türen, komplettes Bad und Küche) schlüsselfertig fertigstellen. Realistischer erscheint der Wert von ca. 65.000 PLN (unter Berücksichtigung der Grundausstattung aller Zimmer). In diesem Artikel können Sie die Kosten für die Fertigstellung einer Wohnung genauer überprüfen.
Es sei daran erinnert, dass die Kosten für den Kauf einer Wohnung auch die Kosten eines Notars umfassen sollten - über 4.000 PLN. Insgesamt belaufen sich die Kosten für den Kauf einer Wohnung und deren Vorbereitung auf das Wohnen auf ca. 600.000 PLN.
Hausbau in der Nähe von Warschau
Wenn wir ein Haus in Stadtnähe in Betracht ziehen, haben wir die Wahl, ein Haus zu bauen oder zu kaufen (auf dem Primär- oder Sekundärmarkt). Betrachten wir zunächst die Möglichkeiten des Hausbaus.
Zuerst brauchen wir ein Baugrundstück. Die Preise variieren stark und hängen natürlich von der Lage und Ausstattung des Grundstücks ab. Unter Berücksichtigung des Grundstücks, das sich bis zu 20 km vom Zentrum von Warschau (und etwa 10 km vom Stadtrand entfernt) befindet, müssen wir uns auf durchschnittliche Ausgaben von 250.000 PLN für 500-800 m² einstellen2. Natürlich finden Sie sowohl billigere Grundstücke in einer unattraktiven Nachbarschaft, als auch viel teurere an prestigeträchtigeren Orten (zum Beispiel rund um Konstancin). Sie können ein landwirtschaftliches Grundstück auch viel billiger kaufen und es dann auflösen. Dies ist ein umständliches Verfahren, eine Beschreibung dazu finden Sie hier.
Angenommen, wir planen, ein Haus mit einer Gesamtfläche von 150 m² zu bauen2 - zwei Ebenen - Erdgeschoss und Dachgeschoss mit einer Grundfläche von 75 m²2. Es wird uns ungefähr 110 m . geben2 Nutzfläche + Garage.
Wir zahlen mindestens 20.000 PLN für das Projekt selbst, Verwaltungsgebühren und Nebenkosten.
Der Bau nach Bauträgerstandard (d.h. mehr oder weniger ähnlich der zuvor beschriebenen Wohnung im Bauträgerstandard) beträgt ca. 275.000 PLN. Davon 123.000 PLN für Fundamente, Wände und Decken, 45.000 PLN für das Dach (Fläche 112,5 m²)2, Dacheindeckungen aus keramischen Ziegeln), 16.500 sind Außenschreinereiarbeiten und weitere 90.000 PLN sind für den Innenausbau nach Bauherrenstandard (Installationen, Heizung, Putze, Fußböden) vorgesehen. Nachfolgend finden Sie einen detaillierten Kostenvoranschlag für alle Arbeiten.
Zu dem oben genannten Betrag müssen Sie die Kosten für den Innenausbau bis zum schlüsselfertigen Zustand und die Grundausstattung hinzufügen. Während wir bei einer guten Standardwohnung von 65.000 PLN ausgegangen sind, kostet die Fertigstellung eines mehr als doppelt so großen Hauses mindestens 80-100.000 PLN (inklusive Grundausstattung). Durch die Wahl von beispielsweise Holzparkett oder Treppen können die Kosten um bis zu 50 % steigen. Für unseren Bedarf nehmen wir jedoch an, dass die komplette Fertigstellung eines Hauses mit einer Fläche von 150 m²2 es sind etwa 100.000 Zloty. Vollständige Berechnungen können immer auf Baurechnern durchgeführt werden.
Zusammenfassend sind die Kosten für den Bau eines Hauses von 150 m²2 am Stadtrand von Warschau sind es mindestens 400.000 PLN. Wenn man pro Grundstück mindestens 250.000 PLN hinzufügt, erhöhen sich die Baukosten auf 650.000 PLN, das sind 50.000 PLN mehr als bei der oben beschriebenen Wohnung.
Dies sind natürlich die durchschnittlichen Kosten für die Umgebung von Warschau. In anderen Regionen können Sie ein Haus mit einem Grundstück für 350-400.000 sowie für zwei Millionen bauen. Es hängt alles von dem Standard der Arbeit ab, für den wir uns entscheiden.
Wie wäre es mit einem Aftermarket-Haus?
Nicht jeder möchte mindestens ein Jahr damit verbringen, ein neues Haus von Grund auf neu zu bauen. Eine ebenso interessante Option ist der Kauf eines Hauses - auf dem Primär- oder Sekundärmarkt. Schauen wir uns letzteres genauer an - den Kauf eines zehn Jahre alten Hauses in Pruszków, einige Kilometer vom Zentrum Warschaus entfernt.
Pruszków ist eine Stadt mit gut ausgebauter Infrastruktur und Vorortverbindungen. Die Fahrt mit dem Zug ins Zentrum von Warschau dauert 30 bis maximal 40 Minuten. Die Anreise mit dem eigenen Fahrzeug dauert morgens ca. eine Stunde (zu anderen Tageszeiten maximal 40 Minuten).
Durchschnittspreis für ein Haus mit einer Fläche von ca. 100-150 m²2 in gutem Zustand ist es mindestens 500-600 Tausend. Zloty. Zu diesem Preis kaufen wir ein Haus mit angrenzendem Grundstück (bei diesem Preis nicht mehr als 500 m²2). Der Zustand der Häuser ist unterschiedlich, aber in der Regel ist eine Renovierung erforderlich. Die Kosten einer solchen Renovierung betragen 20-30 Tsd. PLN, wenn man die Grundrenovierung der wichtigsten Räume voraussetzt. Die Kosten für eine gründliche Renovierung eines solchen Hauses betragen bereits mindestens 80.000.
Die Gesamtkosten beinhalten auch die Steuer auf zivilrechtliche Transaktionen (2% auf dem Sekundärmarkt) 10-12 Tausend. PLN und eine Notarsteuer mit Mehrwertsteuer (über 4.000 PLN).
Die Gesamtkosten für den Kauf und die grundlegende Renovierung eines solchen Hauses betragen 535 Tausend PLN. bis zu über 700.000 PLN, je nach Umfang der geplanten Renovierung.
Beachtenswert ist auch das Angebot an Segmenten - den sogenannten Reihenhäusern. Wir können Angebote für solche Häuser in der Nähe von Warschau für 350-400.000 PLN finden. Sie werden am häufigsten im Bauträgerstandard zusammen mit einem Grundstück von nicht mehr als 200 m² verkauft2. Unter Berücksichtigung der Fertigstellung eines solchen Hauses (von 40 bis 80 Tausend Zloty für 100 m2) und Notarkosten (ca. 3.000 PLN) dürfen die Kosten für den Kauf und die Fertigstellung eines solchen Segments 500.000 PLN nicht überschreiten. Denken Sie jedoch daran, dass wir im Gegenzug für einen niedrigeren Preis ein abhängiges Gebäude mit einem minimalen Garten und dennoch in einer schlechten Lage erhalten (dies ist keine Wohnung an der U-Bahn in Warschau).
Ein Haus außerhalb der Stadt oder eine Wohnung in guter Lage?
Wie aus obiger Aufstellung ersichtlich, sind die Kosten für eine mittelgroße Wohnung (65 qm2) in einem guten Stadtkommunikationspunkt und der Bau oder Kauf eines Hauses außerhalb der Stadt sind sich sehr ähnlich. Bei einer Wohnung betrugen sie 600.000, bei einem neu gebauten Haus etwa 650.000 und der Kauf eines Gebäudes auf dem Sekundärmarkt zwischen 535 und 700.000 PLN.
Die offensichtliche Frage ist: Was ist für uns vorteilhafter? Die Wohnung bietet eine schnelle Erreichbarkeit des Zentrums, eine bessere Infrastruktur und die Möglichkeit einer umfassenden Nutzung der öffentlichen Verkehrsmittel. Es bedeutet auch keine Probleme mit der herunterfallenden Dachrinne, dem Gasherd, dem Mähen des Grases und der Schneeräumung von der Einfahrt im Winter. Diese Annehmlichkeiten haben jedoch ihren Preis. Wir müssen uns in einem mehr als doppelt so kleinen Raum zusammenkauern, zu mindestens hundert Nachbarn "Guten Morgen" sagen und weite Strecken zurücklegen, um barfuß auf frischem Gras laufen zu können, mit einem Kind einen Schneemann zu bauen oder einen Grillabend zu machen der Abend.
Der große Nachteil von Häusern in Stadtnähe ist die Entfernung. Der tägliche Weg zum Arbeitsplatz mit Staus, die Notwendigkeit, das Kind in den Kindergarten, die Schule, einen Tanzkurs oder eine Party bei Freunden zu bringen, ist eine echte Qual. Ganz zu schweigen davon, dass ein Kino- oder Theaterbesuch das Wort „Reise“ zu Recht verdient. Und die Kosten für ein paar tausend Staukilometer im Monat sind deutlich höher als ein Ticket für den ÖPNV für mehrere Personen und die gelegentliche Nutzung des Autos am Wochenende.
Sowohl die erste als auch die zweite Option werden ihre Anhänger und Gegner finden. Am Ende muss aber jeder eine unabhängige Kosten-Nutzen-Analyse durchführen und daraus eine individuelle Entscheidung fällen. Es gibt keine richtigen oder falschen Entscheidungen, es ist wichtig, mit der getroffenen Entscheidung zufrieden zu sein!
