Der örtliche Bebauungsplan für unser Baugrundstück ist das wichtigste Dokument, das vor Baubeginn (und vorzugsweise vor dem Grundstückskauf) eingesehen werden muss. Es enthält alle Richtlinien, was und wie in einem bestimmten Gebiet zu bauen ist. Einige Pläne schreiben sogar die Farbe der Fassade und die Art der Baumaterialien vor. Aus diesem Grund ist es wichtig zu wissen, was in diesem Dokument enthalten ist und wie es sich auf den Bau unseres Hauses auswirkt.
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Was genau ist ein lokaler Raumordnungsplan und was beinhaltet er?
Ein lokaler Plan ist ein vom Stadt- oder Gemeinderat erstellter Rechtsakt. Der Plan enthält detaillierte Bedingungen für die Entwicklung des Gebiets und seine Nutzung. Es sei daran erinnert, dass sich das Dokument alle paar Jahre ändern kann (je nach Bedarf der Stadt- oder Gemeindebehörden). Für einige Investoren kann dies eine ziemlich peinliche Situation sein, die die Bauarbeiten stoppen wird. Daher lohnt es sich, sich vor Beginn der Arbeiten mit den Bedingungen des lokalen Plans vertraut zu machen und herauszufinden, ob er in naher Zukunft nicht geändert wird.
Wir sollten auch daran denken, dass ein Dokument immer aus einem beschreibenden und einem grafischen Teil besteht. Es lohnt sich, sie sorgfältig zu analysieren und auf solche Informationen zu achten wie:
- Zweck der Fläche eines bestimmten Grundstücks.
- Nutzung der Umgebung.
- Die Mindestgröße eines Grundstücks, auf dem ein Einfamilienhaus errichtet werden kann.
- Die maximale Größe des Hauses, die wir bauen können.
- Erforderliches Bauvolumen, Dachform und Art des Dachmaterials.
- Die Lage des Gebäudes in Bezug auf die Straße.
- Möglichkeiten der Verbindung von Abwasser und Medien.
- Geplante Bauarbeiten in der Nähe des Grundstücks.
- Geplanter Straßenbau.
- Für öffentliche Zwecke bestimmte Bereiche.
- Detaillierte Bodenentwicklungsbedingungen, die sich aus dem Schutz der natürlichen Umwelt sowie der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der natürlichen Ressourcen ergeben.
Ein Raumordnungsplan kann sehr detailliert oder allgemein formuliert sein. Im zweiten Fall haben wir mehr Freiheit und die Möglichkeit, seine Bestimmungen auszulegen. Neuere Dokumente enthalten jedoch tendenziell immer detailliertere Richtlinien. Daher lohnt es sich, sie zu analysieren und zu beurteilen, ob der Bau auf einem bestimmten Grundstück für uns rentabel ist.
Wie erhält man Zugang zum lokalen Raumordnungsplan?
Der Raumordnungsplan ist ein offenes Dokument. Wir können es bei der Stadt oder Gemeinde sehen. Wir müssen das Land nicht besitzen oder Rechte daran haben. Dadurch können wir die Eignung des Grundstücks vor dem Kauf beurteilen. Es liegt in der Verantwortung des Mitarbeiters, uns die Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Wir müssen keine Gründe angeben oder zusätzliche Dokumente bereitstellen.
Darüber hinaus erhalten wir auch einen Auszug und eine Skizze des Raumordnungsplans. Allerdings müssen wir die entsprechende Gebühr entrichten. Eine Kopie eines Plans mit maximal 5 Seiten kostet 30 PLN. Für umfangreichere Dokumente zahlen wir 50 PLN. Die Kosten für die Ziehung sind wiederum ein variabler Wert und hängen von den Feststellungen des Amtes ab. Es kann bis zu 200 PLN kosten.
Um einen Auszug und eine Kartenskizze zu erhalten, benötigen Sie lediglich die Registriernummer des Grundstücks, seine Fläche und ein Kartenblatt. Alle notwendigen Informationen sind beim Gemeindeamt einzuholen. In einigen Fällen können Sie auch das Grundbuch und das Hypothekenregister einsehen. Die meisten der ungenutzten Grundstücke haben es jedoch noch nicht.
Bebauungsplan und sein Einfluss auf die Möglichkeit des Hausbaus
Der lokale Plan kann dem Investor viele bauliche Anforderungen auferlegen. Sowohl die Kubatur des Gebäudes, die Geometrie des Daches als auch die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück werden von Bedeutung sein. Teilweise stoßen wir auch auf baustoffbezogene Bedingungen. Daher lohnt es sich, die Dokumentation vor dem Kauf eines Bauprojekts zu analysieren. Entspricht die Gestaltung unseres Hauses nicht dem Bebauungsplan, ist ein Bau nicht möglich. Aufgabe des Investors wird es sein, das Projekt an die aktuellen rechtlichen Anforderungen anzupassen. Es sollte nicht zu kompliziert sein, aber Korrekturen an der fertigen Baukonstruktion verursachen einen zusätzlichen Aufwand und verzögern den Baubeginn.
Glücklicherweise stellen die meisten lokalen Pläne keine allzu komplexen Anforderungen an die Investoren. Der Bau gemäß den Bestimmungen des lokalen Rechts sollte kein großes Problem darstellen. Am günstigsten sind Investoren, die auf dem Gebiet der aktuellen Raumordnungspläne bauen wollen. Noch schlimmer ist es, wenn diese Art von Dokumentation gerade erstellt oder geändert wird. Artikel 65 des Gesetzes vom 27. März 2003 über Raumordnung und Entwicklung besagt, dass Änderungen des Ortsplans die Baugenehmigung nicht aufheben. Der Investor kann die Arbeiten gemäß dem Zeitplan und den Richtlinien der Erschließungsbedingungen / des vorherigen Bebauungsplans fortsetzen.
Kompliziert wird es allerdings, wenn wir den Bau geplant, aber noch keine Unterlagen eingereicht haben. Änderungen im Raumordnungsplan können den Zweck unseres Grundstücks ändern. In diesem Fall können wir nur versuchen, den Inhalt des Ortsplans zu beeinflussen.
Es ist zu wissen, dass der Entwurf des lokalen Raumordnungsplans zur öffentlichen Einsicht vorgelegt wird (mindestens 21 Tage). Gleichzeitig setzt die Geschäftsstelle eine Frist für die Abgabe schriftlicher Stellungnahmen. Jeder Kommentar muss einzeln betrachtet werden. Es lohnt sich, es zusätzlich zu motivieren, denn es erhöht die Erfolgschancen. Wenn unser Kommentar richtig berücksichtigt wird, werden alle Änderungen auf den Entwurf des lokalen Plans angewendet. Gegen die ablehnende Berücksichtigung unserer Bemerkung kann beim Verwaltungsgericht kein Rechtsmittel eingelegt werden.
