Bei der Entscheidung, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen, lohnt es sich, sich mit dem Raumordnungsplan vertraut zu machen und das Datum seines Inkrafttretens zu überprüfen. Das hat viele rechtliche Konsequenzen. Es kann sich herausstellen, dass beim Verkauf einer Immobilie eine Verpflichtung zur Zahlung einer Planungsmiete entsteht.
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Was ist eine Planungsrente im Verhältnis zum Wert der Immobilie?
Gesetz über Raumplanung und Raumentwicklung Art. 36 Abs. 1 lit. 4 vom 27.03. 2003 heißt es: "Wenn im Zusammenhang mit der Verabschiedung des Bebauungsplans oder dessen Änderung der Wert der Liegenschaft gestiegen ist und der Eigentümer oder Dauerniesser die Liegenschaft verkauft, erhebt der Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsident eine einmalige in diesem Plan festgelegte Gebühr, definiert als Prozentsatz der Wertsteigerung der Immobilie . Diese Gebühr ist das eigene Einkommen der Gemeinde. Die Höhe der Gebühr darf 30 % der Wertsteigerung der Immobilie nicht überschreiten.
Laut Gesetz wird die Planrente nach dem Verkauf der Immobilie durch den Eigentümer vom Gemeindeamt eingezogen. Sofern sich der Wert der Liegenschaft durch eine Änderung des Raumordnungsplans erhöht hat. Damit das Amt die Planungsmiete berechnen kann, müsste innerhalb der letzten 5 Jahre eine Änderung oder ein neuer Raumordnungsplan erfolgen. Meistens erfährt der Eigentümer unmittelbar nach dem Verkauf der Immobilie von der Notwendigkeit, eine Gebühr zu zahlen. Der Notar ist verpflichtet, die Gemeinde über die Transaktion zu informieren. Der Preis der verkauften Immobilie spielt keine Rolle. Auch wenn es untertrieben ist, muss der Verkäufer die Gebühr zahlen. Die Planungsmiete wird nicht auf den Verkaufspreis der Immobilie, sondern auf die Wertsteigerung erhoben. Dies ist eine einmalige Gebühr.
Ein Beispiel ist der Eigentümer von landwirtschaftlichen Grundstücken, die sich in einem Gebiet befinden, in dem die Bebauung in der Raumordnung verboten war. Dies sind landwirtschaftliche oder Wiesenflächen. Der neue Bebauungsplan sieht vor, dass das Land für freistehende Einfamilienhäuser vorgesehen ist. Der Eigentümer teilt das Grundstück in weniger als 5 Jahren nach der Umsetzung dieses Plans in kleinere Grundstücke auf und verkauft sie für Projekte von einstöckigen Häusern mit Dachboden.
Der Wert dieses Grundstücks steigt deutlich und der Verkäufer zahlt die Planungsmiete. Hätte er Baugrundstücke nach mehr als 5 Jahren ab Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans verkauft, würde die Umlage trotz Wertsteigerung auf ihn entfallen. Es ist jedoch zu beachten, dass das Datum des Inkrafttretens des Beschlusses, nicht das Datum seiner Beschlussfassung berücksichtigt wird. Es kann bis zu einem Monat oder so Unterschied sein.
Wie wird die Planrente berechnet?
Die Höhe der Planungsmiete ist die Differenz zwischen dem Wert der Liegenschaft vor und nach Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans. Das Gesetz besagt, dass diese Gebühr 30 % der Wertsteigerung nicht überschreiten darf. Der Prozentsatz wird auf dem Forum des Gemeinderats in einem Beschluss zur lokalen Raumentwicklung festgelegt. Das Gemeinderatsgremium kann beschließen, dass er beispielsweise 20 % oder 15 % beträgt, jedoch nie mehr als 30 %. Stellt das Forum des den Raumordnungsplan beschließenden Gemeinderats die Höhe der Gebühr nicht fest und wird sie nicht in den Beschluss aufgenommen, kann die Gemeinde diese nicht erheben. In diesem Fall ist die Rechtsgrundlage ungültig.
Die Wertermittlung sollte immer zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie erfolgen. Es kann sich nicht auf eine frühere oder spätere Periode beziehen. Die Gemeinde beauftragt einen Liegenschaftsgutachter mit der Berechnung der Wertsteigerung der Liegenschaft durch die Änderung der Raumordnung. Der Eigentümer hat auch das Recht, vor dem Kaufvertrag einen Immobiliengutachter mit der Berechnung einer Planrente zu beauftragen. Er weiß dann im Voraus, wie viel er nach dem Verkauf der Immobilie zahlen wird. Die Bewertung hilft ihm auch, den Verkaufspreis angemessen zu berechnen.
Nach der Begutachtung erlässt das Gemeindeamt einen Bescheid über die Höhe der Planrente. Die Gemeinde ist verpflichtet, den sich aus der Änderung des Bebauungsplans ergebenden unmittelbaren Wirkungszusammenhang nach Maßgabe der gesetzlichen Grundlagen nachzuweisen. Der Immobilienverkäufer hat das Recht, gegen die Entscheidung Berufung bei der Berufungsinstanz einzulegen. Dies kann innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt erfolgen. Erfüllt die zahlungspflichtige Person die Verpflichtung nicht und nicht rechtzeitig, so ergreift der Gemeindevorsteher die Zwangsvollstreckung aufgrund von Verwaltungsvorschriften. Oder vielleicht interessiert es dich auch dieser Artikel zur Planungsgebühr?
Wann wird die Planungsmiete nicht bezahlt?
Abgesehen davon, dass der Gemeinderat die Höhe der Planrente nicht festgelegt hat, gibt es noch einige weitere Ausnahmen von der Zahlungspflicht. Änderungen in der Raumordnung sind nicht immer mit einer Wertsteigerung der Immobilie verbunden. Der Immobiliengutachter kann zu dem Schluss kommen, dass eine solche Erhöhung nicht stattgefunden hat.
Die Rechtsgrundlage besagt, dass die Gemeinde keine Gebühr verlangen kann, wenn der Zweck der Liegenschaft der gleiche ist wie in der bisherigen Raumordnung. Ein Beispiel ist der Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks, bei dem der bisherige Bebauungsplan die Gestaltung von einstöckigen Häusern mit Dachboden vorsah. Nach 10 Jahren wird der Plan geändert und erst dann entscheidet sich der Eigentümer, es für den Bau von einstöckigen Häusern mit Dachboden zu verkaufen. Der neue Plan änderte jedoch nichts am Zweck der Handlung. Dementsprechend ist der Eigentümer beim Verkauf nicht verpflichtet, eine Wertsteigerungsabgabe zu zahlen. Sein Eigentum hat aufgrund des Inkrafttretens der neuen Raumordnung keine Wertschätzung erfahren.
Die Erhebung einer Gebühr für die Wertsteigerung von Immobilien gilt auch nicht für den Fall, dass die Immobilie unentgeltlich an einen geliebten Menschen veräußert wird. Zum Beispiel ein Bauer, der seinem Sohn einen Hof überträgt. Rechtsgrundlage ist in diesem Fall das Gesetz über die Sozialversicherung der Landwirte.
Die Verabschiedung eines Raumordnungsplans kann zu einer Wertminderung des Grundstücks führen. Dann hat der Geschädigte das Recht, eine Entschädigung, den Erwerb eines Teils oder der gesamten Immobilie durch die Gemeinde zu beantragen. Veräußert ein Vermieter eine durch Planungsänderungen an Wert verlorene Immobilie, so kann er von der Gemeinde auch Schadensersatz in Höhe der Abschreibung verlangen.
Die Planungsmiete ist eine Hommage an die Gemeinde für die Wertsteigerung der Liegenschaft, die durch die Verabschiedung eines Raumordnungsplans und nicht durch das Handeln des Eigentümers verursacht wurde. Die Annahme eines solchen Plans bedeutet nicht, dass Sie eine Gebühr zahlen müssen. Daher lohnt es sich, es sorgfältig zu lesen, bevor Sie eine Entscheidung zum Verkauf oder Kauf von Immobilien treffen.
