Es wird geschätzt, dass es in Polen etwa 5 Millionen Wohngemeinschaften gibt. Leider wissen ihre Mitglieder nicht immer, welche Rechte sie haben und welche Pflichten sie haben. Wir präsentieren die Top 10 Fakten, die jedes Mitglied der Wohnungsgemeinschaft kennen sollte.
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Wohngemeinschaft - Basisinformationen
1. Wann wird eine Wohngemeinschaft gegründet?
Viele fragen sich, wann eine Wohngemeinschaft entsteht, oder besser gesagt – seit wann kann man darüber sprechen? Es stellt sich heraus, dass nach dem Gesetz (dem Gesetz über Wohnungsbaugesellschaften) automatisch eine Gemeinschaft entsteht, dh wenn die erste Wohnung in einem bestimmten Gebäude von einem Bauträger gekauft wird. Bis zum Erwerb der nächsten Wohnungen besteht die Gemeinschaft also aus einer Person (bzw. zwei Personen, wenn mehrere Wohnungseigentümer vorhanden sind).
Gemeinschaften werden in kleine und große unterteilt. Eine kleine Wohngemeinschaft umfasst Gebäude mit bis zu 7 Wohnungen. Die große Eigentumswohnung befindet sich über diesen 7 Räumlichkeiten. Die Art und Weise, wie die Community verwaltet wird, hängt davon ab.
2. Gesetz über Wohngemeinschaften – Rechtsgrundlage
Die Grundvorschrift, die die Grundsätze der Arbeitsweise einer Wohnungsbaugenossenschaft regelt, ist das Wohnungseigentumsgesetz vom 24. Juni 1994. Mit ihm wurde der Begriff Wohnungsbaugenossenschaft eingeführt, weshalb manchmal auch die Bezeichnung Wohnungsbaugenossenschaftsgesetz auftaucht, obwohl im Prinzip ist es falsch.
Das Wohnungsbaugenossenschaftsgesetz entstand aufgrund der Tatsache, dass sich Anfang der 90er Jahre der Markt der Bauträger intensiv zu entwickeln begann und die Genossenschaftsbewegung etwas an Bedeutung verlor. Aus diesem Grund sind gesetzliche Regelungen entstanden, die die Bestimmungen über das Miteigentum entwickelt haben, die im Bürgerlichen Gesetzbuch enthalten sind. Bisher operieren kleine Gemeinden auf der Grundlage der Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches und nicht des Gesetzes über das Grundstückseigentum (Wohngemeinschaftsgesetz). Die Wohnungsbaugesellschaft hat nach den Vorschriften keine Rechtspersönlichkeit.
3. Der Vorstand der Wohngemeinschaft
Eine der wichtigsten Entscheidungen, die Immobilieneigentümer treffen, ist die Festlegung, wie die Immobilie verwaltet wird. Das bedeutet, dass der Vorstand der Wohnungsbaugesellschaft bestellt werden muss. Eine kleine Wohnungsbaugesellschaft, d.h. eine mit weniger als 7 Mitgliedern, muss keinen Vorstand ernennen – nur die großen sind gesetzlich dazu verpflichtet (Wohnungsbaugesellschaftsgesetz).
Der Vorstand der Wohngemeinschaft sollte aus Vertretern der Eigentümer der Räumlichkeiten bestehen. Die Gründung eines Verwaltungsrats bedeutet jedoch nicht unbedingt keine Kontrolle über das Eigentum, da die wichtigsten Entscheidungen von einer Gemeindeversammlung getroffen werden. Der Vorstand der Wohnungsbaugesellschaft kann durch Abstimmung gewählt werden oder es gibt Personen, die bereit sind, daran mitzuwirken.
4. Wohngemeinschaft - Verwalter von außen
Ein Großteil der größeren Wohngemeinschaften beschließt, die Verwaltung spezialisierten Unternehmen zu übertragen. Eine Einberufung des Vorstandes ist dann nicht erforderlich. Ein externer Administrator ist eine gute Lösung, da Sie ihm viele wichtige Aufgaben delegieren können, für die Mitglieder der Community oft keine Kompetenz haben – wie zum Beispiel Buchhaltung oder Repräsentanz in einer Bank.
Der Verwalter ist auch für die Benachrichtigung der Bewohner über Sitzungen sowie über Zählerstände oder Renovierungsarbeiten zuständig. Über den Umfang der Tätigkeit der Verwaltung kann die Ordnung der Wohnungsbaugesellschaft entscheiden. Dies bedeutet natürlich auch nicht, die Kontrolle über die Immobilie zu verlieren. Darüber hinaus werden alle wichtigen Aspekte von den Mitgliedern der Community bei der Abstimmung in den Sitzungen entschieden. Wenn Sie weitere Ratschläge suchen, schauen Sie auch vorbei dieser Artikel zum Wohnungsgenossenschaftsgesetz.
Wohngemeinschaft - Rechte der Gemeinschaftsmitglieder
5. Der Vorstand einer Wohnungsbaugesellschaft und Entscheidungen in wichtigen Angelegenheiten
Der Gemeindevorstand ist nicht befugt, in wichtigen Angelegenheiten, die im Gesetz als über das Tagesgeschäft hinausgehend definiert sind, Entscheidungen zu treffen. Sie bedürfen der schriftlichen Zustimmung der Eigentümer – eines Beschlusses der Wohnungsbaugesellschaft. Ein solches Dokument ist auch eine Vollmacht für den Vorstand, Verträge abzuschließen und im Namen der Gemeinschaft zu handeln.
Als Tätigkeiten außerhalb des Tagesgeschäfts von Immobilien gelten:
- Festsetzung der Vergütung für die Verwaltung der Wohngemeinschaft,
- Verabschiedung des jährlichen Wirtschaftsplans,
- Festsetzung der Gebührenhöhe,
- Erteilung der Zustimmung zum Wiederaufbau,
- Erteilung der Zustimmung zur Änderung der Anzahl der Aktien,
- Aufteilung des Gemeinschaftseigentums,
- Erwerb von Immobilien,
- Klage erheben,
- Teilung des gemeinsamen Landteils.
6. Wohngemeinschaft und Einnahmen aus Einnahmen
Manchmal bringt eine Wohnungsbaugesellschaft Vorteile, wie zum Beispiel die Einnahmen für das Anbringen eines Werbebanners an der Wand oder das Aufstellen von Photovoltaik-Paneelen. Um sie einer bestimmten Sache zuzuordnen, bedarf es einer Abstimmung und eines Beschlusses der Wohngemeinde. Sie kann auf die Zahlung von Betriebskosten oder die Zahlung von Zusatzleistungen (Reinigung, Abrechnung) verlagert werden. Der Überschuss kann unter den Mitgliedern der Gemeinschaft verteilt werden.
7. Wohngemeinschaft – Einberufung von Versammlungen und Abstimmungen
Jedes Mitglied der Wohngemeinschaft hat die Möglichkeit, eine Sitzung einzuberufen. Das Gesetz über die Wohnungsbaugesellschaften sieht vor, dass die Versammlung mindestens einmal im Jahr stattfindet, und wenn der Vorstand dies nicht tut, kann sie von jedem Wohnungseigentümer einberufen werden.
Bei den Sitzungen wird über wichtige Themen abgestimmt, und jede Sitzung sollte mit einem Beschluss der Wohnungsgemeinschaft enden, der auch enthält, worüber abgestimmt wurde. Für eine kleine Wohngemeinschaft gelten die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Für Tätigkeiten, die über das Tagesgeschäft hinausgehen, ist Einstimmigkeit erforderlich. Ist dies nicht der Fall, kann sich jeder Eigentümer mit einem Streitbeilegungsfall an ein Gericht wenden.
Große Gemeinden treffen Entscheidungen durch Abstimmung. Es geht jedoch nicht um eine einfache Stimmenmehrheit. In diesem Fall wird sie auf Basis von Aktien berechnet – je mehr Immobilien jemand besitzt, desto wichtiger ist seine Stimme. Jede Wohnung hat 1 Stimme - das bedeutet, dass bei mehreren Miteigentümern nur eine Stimme abgegeben werden kann.
Wohngemeinschaft - Pflichten der Gemeinschaft und ihrer Mitglieder
8. Die Wohnungsbaugesellschaft und die finanziellen Verpflichtungen der Mitglieder
Die Hauptverantwortung jedes Vermieters besteht darin, die Kosten zu tragen, die mit der Erhaltung des Gebäudes in einem guten Zustand verbunden sind. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Gebühren für Versorgungsunternehmen sowie für die Abfallentsorgung und für die Durchführung notwendiger Reparaturen.
Ein Mitglied der Wohngemeinschaft muss auch für Reparaturen und laufende Wartung, Versicherung, Steuern und Reinigung der Gemeinschaftsräume bezahlen. Die Regelung der Wohnungsbaugesellschaft kann auch die Pflicht zur Zahlung von Beiträgen für die Bezüge der Mitglieder des Vorstands oder des Verwalters vorsehen. Das Reglement der Wohnungsbaugesellschaft sollte die Höhe dieser Beiträge regeln. Es wird durch Abstimmung beschlossen und der Beschluss der Wohnungsgemeinschaft soll allen Mitgliedern vorgelegt werden.
9. Gemeinschaftspflichten - Wohnung teilen
Eine der wichtigsten Verpflichtungen von Gemeindemitgliedern ist die Notwendigkeit, in bestimmten Situationen eine Unterkunft bereitzustellen. Dies sind Situationen wie:
- Inspektion (Gasinstallation oder Schornsteine und Belüftung),
- Zähler prüfen,
- Renovierungsarbeiten und notwendige Wartungsarbeiten.
Jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Wohnung für den Einbau neuer Installationen (Gas, Wasser oder Strom) zur Verfügung zu stellen. Dies ist manchmal mühsam, da oft Fliesen eingeschlagen oder die Wand zerstört werden müssen, aber eine solche Verpflichtung ist meistens in den Vorschriften der Wohnungsbaugesellschaft vorgesehen.
10. Eine Wohnungsbaugesellschaft und ein lästiger Mieter
Es ist auch die Pflicht jedes Mitglieds der Gemeinschaft, sowohl in seinen Wohnungen als auch in den öffentlichen Bereichen für Ordnung und Frieden zu sorgen und die Gesetze zu befolgen. Überschreitet einer der Vermieter diese Regeln grob oder dauerhaft oder ist er mit der Zahlung der Gebühren für längere Zeit in Verzug, hat die Gemeinde das Recht, den Mieter zu räumen.
Wie ist es möglich? Die Gemeinde hat das Recht, einen störenden Eigentümer die Immobilie versteigern zu lassen. Dafür ist jedoch ein Gerichtsverfahren notwendig, das in der Regel recht lange dauert.
