Ein Mietvertrag für eine Wohnung kann sowohl die Interessen des Vermieters als auch des Mieters schützen. Allerdings muss es gut konstruiert sein. Sie kann nach dem Prinzip der Vertragsfreiheit sehr viele unterschiedliche Elemente umfassen. Aber was muss drin sein, damit es gültig ist? Und was ist zu beachten, damit es sicher bleibt? Hier sind 10 Dinge, die Sie in Ihren Mietvertrag aufnehmen müssen.
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Wohnungsmietvertrag - Grundlegende Informationen
1. Wohnungsmietvertrag - Eckdaten
Eine gesetzlich geregelte Vorlage für einen Wohnungsmietvertrag gibt es nicht. Natürlich können Sie das Muster online finden und damit Ihren eigenen Vertrag erstellen, aber hier wird nichts auferlegt. Es gibt jedoch mehrere Elemente, die der Gesetzgeber in jeden Wohnungsmietvertrag verpflichten muss.
Dies sind selbstverständlich Basisdaten - Vor- und Nachnamen sowie PESEL-Nummern und Wohnadressen beider Parteien. Auch die Grunddaten der Wohnung sollten enthalten sein, also Lage, Lage und Lage des Gebäudes. Es lohnt sich auch, Informationen über die Grund- und Hypothekenregisternummer anzugeben. Eine weitere Eckdaten ist die Höhe des Mietvertrags – also wie viel der Mieter jeden Monat zahlt. Dies ist die Grundlage für die Meldung des Vertrages an das Finanzamt und die Zahlung der Steuer.
2. Die Form des Wohnungsmietvertrages
Der Wohnungsmietvertrag kann in verschiedenen Formen abgeschlossen werden. Es kann ein unbefristeter Vertrag sein, d. h. ohne Ablaufdatum. Befristete Verträge werden jedoch häufiger abgeschlossen. In diesem Fall ist das Ablaufdatum des Vertrages anzugeben, d. h. die Übergabe der Wohnung an den Eigentümer durch den Mieter.
Auch ein gelegentlicher Mietvertrag ist in Erwägung zu ziehen, da er die Interessen des Mieters und des Vermieters besser schützt. Diese Vertragsform muss mit einem Notar abgeschlossen werden, da sie eine notarielle Beglaubigung von Unterschriften erfordert. Der gelegentliche Mietvertrag wird immer für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen.
3. Das Wohnungsübergabeprotokoll und der Mietvertrag
Dem Mietvertrag ist eine separate Anlage beizufügen – das Wohnungsübergabeprotokoll. Es sollte als Anlage zum Vertrag eingetragen und von beiden Parteien - dem Eigentümer und dem Mieter - unterschrieben werden. Ein Übergabeprotokoll für eine Mietwohnung ist ein Dokument, das den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter bestätigt.
Was soll drin sein? Neben den Basisdaten müssen Informationen über den Zählerstand am Tag der Schlüsselübergabe sowie Informationen über das Mobiliar und die Ausstattung, die sie in der Wohnung handhaben, vorliegen. Größere Geräte können aufgelistet werden, um sicherzustellen, dass zum Zeitpunkt der Übergabe alles in der Wohnung war. Zu beachten ist auch, wie viele Schlüsselsätze für die Wohnung und eventuelle zusätzliche Räume zur Nutzung durch den Mieter (Abstellraum, Keller) der Mieter erhält. Erwähnenswert sind auch die Mängel der Wohnung im Protokoll, damit der Vermieter den Mieter künftig nicht damit belasten kann. Oder vielleicht interessiert es dich auch dieser Artikel über den Kauf einer Wohnung zur Miete?
Kündigung des Wohnungsmietvertrages
4. Kündigung des Mietvertrages – Zeit
Ein weiteres sehr wichtiges Thema, das bei der Erstellung eines Mietvertrags berücksichtigt werden sollte, sind die Regeln für die Kündigung. Die wichtigste davon ist die Kündigungsfrist. Dies gilt nicht nur für unbefristete Verträge, sondern grundsätzlich für alle Verträge dieser Art.
Die Kündigungsfrist für den Mietvertrag ist gesetzlich festgelegt. Dies ist im Gesetz vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte, den Wohnungsbestand der Gemeinde und die Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt. Der Mietvertrag darf keine anderen Kündigungsfristen als die gesetzlich vorgesehenen vorsehen. Bei unbefristeten Verträgen beträgt sie drei Monate. Bei befristeten Verträgen hängt es vom Abrechnungszeitraum ab. Bei vierteljährlicher Zahlung muss die Miete 3 Monate betragen, bei Monatsmiete einen Monat im Voraus.
5. Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter – Gründe
Bei einem unbefristeten Vertrag muss die Kündigung des Mietverhältnisses nicht begründet werden. Bei einem befristeten Mietvertrag ist jedoch die Angabe eines Rücktrittsgrundes erforderlich. Ein Musterhinweis mit einer Erläuterung ist im Web zu finden. Und hier regelt das Gesetz die Kündigungsmöglichkeit, insbesondere wenn es um die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter geht.
Dies sind selbstverständlich Zahlungsrückstände bei Mieten und sonstigen Abgaben, sowie die Nichteinhaltung von Gesetzen und dergleichen. Der Mietvertrag kann jedoch auch die Gründe für die Kündigung des Vertrages angeben. Darüber hinaus ist festzuhalten, dass dies aus welchen Gründen auch immer erfolgen kann, natürlich mit einer Kündigungsfrist.
Wohnungsmietvertrag - Finanzielle Fragen
6. Wohnungsmietvertrag und Finanzfragen
Der Wohnungsmietvertrag sollte auch detaillierte finanzielle Aspekte enthalten. Was bedeutet es? Dass sie festlegen sollte, wie und in welcher Höhe die Miete zu zahlen ist. Soll es auf Ihr Konto überwiesen oder in Ihrer Hand hinterlegt werden?
Aus dem Vertrag sollte auch hervorgehen, ob der Mieter oder der Vermieter an die Genossenschaft oder Gemeinde Miete zahlen und die Kosten für Nebenkosten, Internet, Müllabfuhr und dergleichen tragen soll. Es lohnt sich auch, die Kontonummern anzugeben, auf die überwiesen werden soll.
7. Mietvertrag für die Wohnung und die Höhe der Kaution und die Regeln für ihre Rückgabe
Im Wohnungsmietvertrag ist auch die Höhe der rückzahlbaren Kaution festgelegt. Meistens ist es 1 Monatsmiete, aber tatsächlich kann die Kaution bis zum 24-fachen der Miete betragen. Dies bestimmt der Eigentümer der Wohnung.
Die Kaution kann bei Vertragsunterzeichnung und Abnahmeprotokoll oder bei der ersten Miete überwiesen werden. Diese Informationen sollten auch in den Vertrag aufgenommen werden, und der Eigentümer sollte die Quittung der Kaution unterschreiben. Jede Vertragsvorlage enthält auch Informationen darüber, wie die Kaution nach Übergabe der Wohnung zurückerstattet wird, ob sie auf die letzte Miete verrechnet werden kann, ob davon Mittel für verbrauchte und noch nicht abgerechnete Nebenkosten abgezogen werden und dergleichen. Dies sind sehr wichtige Aufzeichnungen und es lohnt sich, auf sie zu achten.
8. Regeln zur Mieterhöhung
Bei unbefristeten oder mehrjährigen Verträgen ist es ebenfalls sehr wichtig, die Bedingungen und Regeln für die Erhöhung der Miete anzugeben. Dies ist ein häufiger Fehler in Verträgen, in denen Vermieter ihre eigene Mieterhöhungspolitik geltend machen. Laut Mieterschutzgesetz kann der Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen.
„Der Eigentümer kann die Miete oder sonstige Entgelte für die Nutzung der Räumlichkeiten (…) spätestens zum Ende des Kalendermonats mit Ankündigung erhöhen. Die Kündigungsfrist für die Höhe der Miete oder sonstiger Entgelte für die Nutzung der Räumlichkeiten beträgt 3 Monate."
Laut Gesetz ist eine Erhöhung der Miete sofort rechtswidrig und damit ungültig. Die Erhöhung darf nur in begründeten Fällen erfolgen, beispielsweise bei einer Erhöhung der Genossenschaftsbeiträge oder der Kosten für den Unterhalt eines Gebäudes in der Gemeinde.
Wohnungsmietvertrag - zusätzliche Informationen
9. Der Wohnungsmietvertrag und die Pflichten des Vermieters
Jeder Vermieter hat Verpflichtungen gegenüber der Genossenschaft oder Gemeinschaft, und der Mietvertrag kann festlegen, ob der Mieter oder Vermieter für deren Leistung verantwortlich ist. Was bedeutet es?
Es geht insbesondere um die Verpflichtung, dem Vorstand einer Gemeinde oder Genossenschaft die Wohnung zur Verfügung zu stellen, um Zähler, technischen Zustand von Teilbereichen und dergleichen zu überprüfen. Der Vertrag kann eine Regelung enthalten, ob der Eigentümer die Besichtigungstermine zu kontrollieren und für die Bereitstellung der Räumlichkeiten verantwortlich ist, oder ob der Mieter dies zu tun hat.
10. Die Verpflichtung zur Instandhaltung der Wohnung und ihrer Ausstattung
Im Mietvertrag sollte auch festgelegt werden, für welche Reparaturen der Mieter und für welche der Eigentümer verantwortlich ist. Geschieht dies nicht, ist dies im Mieterschutzgesetz geregelt, das die meisten Pflichten zum verantwortlichen Mieter macht.
Der Vertrag kann eine Bestimmung enthalten, dass beispielsweise Schäden, die durch Fahrlässigkeit des Mieters verursacht werden, dieser zu vertreten hat, aber technische Fehler an Haushaltsgeräten oder wirklich dauerhaften Bestandteilen der Wohnung, wie Fenster oder Wände, vom Vermieter gedeckt werden. Es lohnt sich zu verhandeln, da dies ein sehr wichtiger Punkt ist.
