Am 20. Januar 2022-2023 hat der Seym eine Novelle des Baugesetzes und über 15 weitere Gesetze verabschiedet. Gesetzesänderungen sollen Bauprozesse erleichtern, sind aber teilweise recht umstritten. Im geänderten Gesetz wird der Bauentwurf in drei Teile gegliedert. In einem davon finden wir einen Hinweis über den geplanten Bautermin, dem eine Stellungnahme zur Erstellung eines technischen Entwurfs beizufügen ist. Was bedeutet das in der Praxis für den Anleger?
Drei Teile eines Bauvorhabens
Wie bereits erwähnt, gliederte die Baurechtsnovelle das Bauvorhaben in drei dauerhafte Teile. Ist es:
- Grundstücks- oder Grundstücksplanung, die den Standort des Objekts, das Kommunikationssystem und Informationen zum Einflussbereich (PZT) anzeigt.
- Architektonischer und konstruktiver Entwurf, der die räumliche Anordnung zeigt, entworfene technologische und materielle Lösungen (PAB).
- Technisches Design (PT)
Es war der letzte, dritte Teil des Bauvorhabens, der bei privaten Investoren und Analysten die größte Unzufriedenheit hervorrief. Die neuen gesetzlichen Bestimmungen sehen vor, dass der Bekanntgabe des geplanten Bautermins eine Stellungnahme zur Erstellung eines technischen Entwurfs beizufügen ist. Es handelt sich um ein Dokument, das keinen Einfluss auf das Verfahren zur Erlangung einer Baugenehmigung hat, aber Sie müssen es vor Beginn der Investition haben.
Die Notwendigkeit, vor Beginn der Investition ein technisches Design zu entwickeln, kann sich für kleinere Investoren als schwierig erweisen. Das Dokument enthält eine Beschreibung des Tragwerks sowie Berechnungsergebnisse, energetische Kennwerte und je nach Bedarf auch die Ergebnisse geologischer, ingenieurtechnischer und geotechnischer Untersuchungen zu den Fundamentbedingungen des Gebäudes. Der Gesetzgeber hat auch die Möglichkeit festgelegt, weitere Studien, die je nach Bedarf benötigt werden, zu bezahlen. Juristen weisen darauf hin, dass der in der Novelle formulierte Begriff „je nach Bedarf“ ein sehr ungenauer Begriff ist, der zu vielen Auslegungsdiskrepanzen führen kann.
Ergänzen wir noch, dass der ursprüngliche Entwurf zur Baurechtsänderung davon ausging, dass der Bauherr bei Abnahme der Liegenschaft den technischen Entwurf (PT) vorlegt. Bisher war die Erteilung einer Baugenehmigung nur mit der Vorlage eines architektonischen und baulichen Entwurfs und eines Grundstücksbebauungsplans oder eines Grundstücks verbunden, auf dem die Investition errichtet werden soll. Die Abgabe einer Erklärung über die Erstellung eines Bauentwurfs führt zu einem komplizierteren formellen Verfahren, das vor Baubeginn abgeschlossen sein muss.
Technisches Projekt und fertige Bauprojekte
Auch bei Investoren bestehen Zweifel, ob die fertiggestellten Bauvorhaben den Anforderungen der neuen gesetzlichen Bestimmungen genügen. Schließlich enthalten vor der Änderung erworbene Dokumente kein technisches Design.
Analysten versichern, dass die fertigen Bauprojekte den neuen Anforderungen des Bauvorhabens weitgehend entsprechen werden. Eine Skizze des technischen Designs kann ein neuer Bestandteil der fertigen Dokumentation sein. Es ist erwähnenswert, dass die technische Planung selbst eine geologische Ingenieurdokumentation oder geotechnische Bedingungen für die Gründung des Bauwerks enthalten muss. Aus praktischer Sicht ist es nicht möglich, eine solche Dokumentation in vorgefertigte Bauvorhaben aufzunehmen. Investoren, die bereits fertige Projekte erworben haben, müssen diese Formalitäten wahrscheinlich selbst erledigen.
Was genau wird das technische Design beinhalten?
Im technischen Projekt finden wir einen Zeichnungsteil und einen beschreibenden Teil. Im Zeichnungsteil werden Projektionen aller charakteristischen Ebenen des Gebäudes mit Informationen über die Nutzfläche des Wohngebäudes angezeigt. Der beschreibende Teil besteht aus mehreren Elementen, darunter:
- Eine detaillierte Beschreibung des Layouts des Gebäudeobjekts,
- Design- und Materiallösungen von internen und externen Gebäudetrennwänden,
- Bau- und technische Installationslösungen,
- Notwendige Bedingungen für die Nutzung der Einrichtung durch behinderte Menschen,
- Schutzbedingungen und Energieeffizienz des Gebäudes.
Auch die Einteilung des Gebäudes in Brandzonen sowie die Bezeichnung der Feuerwiderstandsklassen für Bauteile, die Brandabschottungen darstellen, ist darzustellen. Es wird auch erforderlich sein, das interne Kommunikationssystem des Bereichs, das Netzwerk und die Installation von Versorgungseinrichtungen, strukturellen und materiellen Lösungen für externe Trennwände sowie wesentliche Elemente der technischen Ausrüstung zu kennzeichnen. Analysten weisen darauf hin, dass eine so hohe Genauigkeit des technischen Entwurfs ihn einem Architektur- und Konstruktionsentwurf ähnelt.
