Wie wird eine Immobilie abgeschottet?

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien ist ein Verfahren, das bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners der Hypothekenraten und sonstigen Schulden, für die er mit der gesamten Immobilie verantwortlich ist, eingeleitet wird. Die Zwangsvollstreckung in Immobilien ist ein zeitaufwändiges Verfahren zur Durchsetzung von Ansprüchen, aber oft die einzige Möglichkeit, um Forderungen beizutreiben, insbesondere wenn es sich um erhebliche Forderungen handelt. Andererseits ist die Zwangsvollstreckung in Immobilien für den Schuldner eine große Unannehmlichkeit, die in vielen Fällen in Kauf genommen werden muss.

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Rechtliche Aspekte der Zwangsvollstreckung gegen Immobilien

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien nach polnischem Recht wird insbesondere durch zwei Gesetze geregelt. Dies sind die Zivilprozessordnung und das Gesetz vom 17. Juni 1966 über das Vollstreckungsverfahren in der Verwaltung.

Je nach Art der Schulden gelten unterschiedliche Regelungen. Vereinfachend kann gesagt werden, dass bei der Eintreibung von Privatschulden eine gerichtliche Vollstreckung - Gerichtsvollzieher - stattfindet. Auf der anderen Seite werden wir bei Schulden gegenüber dem Staat – zum Beispiel bei Steuerrückständen, Bußgeldern oder anderen unbezahlten Verbindlichkeiten – auf die behördliche Zwangsvollstreckung gegen Immobilien stoßen.

Nach der Zivilprozessordnung erfolgt die Vollstreckung in der Regel im Wege eines Gerichtsvollzieherverfahrens, also eines Gerichtsvollziehers beim Amtsgericht. Sind die Bestimmungen des Verwaltungsvollstreckungsverfahrensgesetzes anwendbar, wird das Verfahren vom Leiter des Finanzamts eingeleitet. In diesem Fall ist der Leiter des Finanzamts eine ermächtigte Vollstreckungsbehörde. In der Praxis werden die Tätigkeiten von einem Steuervollzieher ausgeführt.

Vollstreckung des Gerichtsvollziehers gegen Immobilien

Vorab ist darauf hinzuweisen, dass Immobilien nicht nur das Recht auf ein Einfamilienhaus, sondern auch ein genossenschaftliches Recht auf eine Wohnung oder einen Geschäftsraum bedeuten. Es ist auch das Recht, in einem von Genossenschaften gebauten Haus zu wohnen, um das Eigentum an ein Genossenschaftsmitglied zu übertragen.

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien beginnt mit dem Antrag des Gläubigers. Der Gläubiger holt einen Vollstreckungsbescheid ein, der Auskunft über das Bestehen der Forderung und die Forderungen des Gläubigers enthält. In der Praxis ist die Bank in solchen Fällen meistens der Gläubiger, und das Darlehen ist die vom Schuldner nicht zurückgezahlte Schuld.

Das Vollstreckungsverfahren besteht aus mehreren aufeinander folgenden Stufen. Als Gläubiger erlässt die Bank einen Vollstreckungstitel und fordert das Gericht auf, eine Vollstreckungsklausel zu erlassen. Das zuständige Gericht für diese Art von Fällen ist das Gericht, in dessen Zuständigkeit die betreffende Immobilie liegt. Nachdem das örtlich zuständige Gericht eine Vollstreckungsklausel erlassen hat, wird der Vollstreckungsantrag des Gläubigers an den Gerichtsvollzieher gerichtet. Die mehrstufige Phase der Immobiliendurchsetzung beginnt.

Der Gerichtsvollzieher fordert den Schuldner auf, die Schuld innerhalb von 14 Tagen zu begleichen. Nach Ablauf der Frist beginnt er mit der Schätzung des Wertes der Immobilie und ihrer detaillierten Beschreibung. Gleichzeitig erfolgt eine Eintragung über die Einleitung der Vollstreckung in das Grund- und Hypothekenregister. Dann wird die Immobilie mit allen Zugehörigkeiten, Rechten und Vorteilen beschlagnahmt. Die Pfändung von Grundstücken führt zur Handlungsunfähigkeit des Schuldners. Der Schuldner hat kein Recht, über die Immobilie zu verfügen, d. h. rechtliche Schritte einzuleiten.

Nach einer detaillierten Beschreibung und Schätzung des Wertes der Immobilie sowie deren Validierung wird der Auktionstermin festgelegt. Sie werden zwei Wochen vor dem geplanten Termin bekannt gegeben. Das Bieten ist öffentlich.

Es gibt einen auferlegten Startpreis, und nach Erreichen des Höchstpreises gibt der Gerichtsvollzieher bekannt, welcher Bieter die Ausschreibung gewonnen hat. Wenn der Bieter den entsprechenden Betrag bezahlt, erwirbt er das Recht, ihm Immobilien zuzusprechen. Es kann auch vorkommen, dass, wenn es keine Bewerber für die Ausschreibung gab, die Bank, die das Darlehen gewährt hat, diese aufkauft und gleichzeitig Gläubiger ist. Der Preis beträgt dann 3/4 der Summe der Schätzung.

Zusammenfassend besteht der Ablauf einer Grundstücksversteigerung aus der Beschlagnahme, Beschreibung und Bewertung von Grundstücken, einem Versteigerungsbescheid sowie einer Versteigerung und einem Gebot. Wenn die erste Auktion fehlgeschlagen ist, wird eine neue durchgeführt.

Verwaltungsvollstreckung gegen Immobilien

Wie bereits erwähnt, unterliegt die verwaltungsrechtliche Zwangsvollstreckung gegen Immobilien anderen Vorschriften und wird auf andere Weise durchgeführt. Auch die Art der Schulden, die auf diese Weise eingezogen werden, ist unterschiedlich. Ziel ist aber auch hier die vom Willen des Schuldners unabhängige Zwangsbegleichung der Forderung.

Die Zwangsvollstreckung in Immobilien ist bei Schulden gegenüber dem Staat gerechtfertigt. Es gibt einen ganzen Katalog von Schulden, die in behördlichen Vollstreckungsverfahren berücksichtigt werden. Natürlich werden nicht alle von ihnen zur Beschlagnahme von Immobilien führen, sondern nur solche, die anders nicht befriedigt werden können.

Der Forderungskatalog, der auf diese Weise eingezogen werden kann, umfasst hauptsächlich Steuern, einschließlich Steuern auf Waren und Dienstleistungen, Verbrauchsteuern, Vermögens- oder Einkommensteuern. Die verwaltungsrechtliche Vollstreckung unterliegt auch verwaltungsrechtlichen Sanktionen und anderen von Behörden der öffentlichen Verwaltung verhängten Sanktionen sowie Zinsen. Sie können unter anderem auch Einfuhr- und Ausfuhrzölle und viele andere erwähnen.

Eine detaillierte Auflistung der verwaltungsrechtlichen Vollstreckungspflichten gegen Liegenschaften ist in Art. 2 § 1 des Gesetzes über das Verwaltungsvollstreckungsverfahren aufgeführt. Erwähnenswert ist, dass die Verwaltungsvollstreckung auch für Geldforderungen aus Vollstreckungstiteln des Ministers für öffentliche Finanzen gilt.

Die Vollstreckungsmaßnahmen ähneln denen gewöhnlicher Gerichtsvollzieher. So können wir uns mit der Zwangsvollstreckung von Geld, Gehalt, Bankkonten durch Pfändung, Wertpapieren, verschiedenen Arten von Eigentumsrechten und natürlich der Zwangsvollstreckung von Immobilien befassen.

Der Beginn der Zwangsvollstreckung in Immobilien beginnt mit der Zustellung des Vollstreckungsbescheides an den Schuldner. Die Vollstreckungsbehörde kann in Übereinstimmung mit dem Wortlaut des Gesetzes Sicherheit leisten. Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass dem Schuldner die Veräußerung und Belastung der Liegenschaft untersagt wird (sofern kein Grund- und Hypothekenregister vorhanden oder abhanden gekommen ist) oder die Liegenschaft mit einer Zwangshypothek belastet wird.

Am Vollstreckungsverfahren können neben der Verwaltungsbehörde, dem Gerichtsvollzieher und den Parteien auch andere Stellen teilnehmen. Bei einer Beschlagnahme von Grundstücken wird der Wert der beschlagnahmten Immobilie von einem Sachverständigen beurteilt.

Manchmal kann es vorkommen, dass sich die behördliche und gerichtliche Durchsetzung in Bezug auf dasselbe Eigentum überschneidet. In der Regel werden in diesem Fall auf Antrag des Schuldners, Gläubigers oder von Amts wegen die Vollstreckungsakten beim Amtsgericht eingereicht. Weitere Tätigkeiten erfolgen nach der Zivilprozessordnung. In einigen Fällen ist es auch möglich, gemeinsame Durchsetzungsmaßnahmen durchzuführen.

Das Verfahren der Verwaltungsvollstreckung unterscheidet sich nicht wesentlich von dem nach der Zivilprozessordnung. Auch hier wird der Schuldner zur Zahlung innerhalb von 14 Tagen aufgefordert. Die Beschlagnahme umfasst, genau wie im regulären Modus, neben den Vorteilen auch Immobilien. Auch in diesem Fall kann der Schuldner nicht über die Immobilie verfügen, alle Handlungen des Gläubigers an der Immobilie haben keine Rechtskraft. Die beschlagnahmten Liegenschaften werden von der Vollstreckungsbehörde versteigert.

Vollstreckung gegen Gemeinschaftsgrundstücke

Es kommt häufig vor, dass das zu beschlagnahmende Vermögen in das gemeinschaftliche Vermögen der Ehegatten aufgenommen wird und der Gerichtsvollzieher einen Vollstreckungstitel gegen einen der Ehegatten hat. In einer solchen Situation kann der Gerichtsvollzieher das Vermögen dennoch beschlagnahmen und dies ist eine Zwangsvollstreckung gegen das Gemeinschaftsgut.

Allerdings muss der Gläubiger dann auch gegen den anderen Ehegatten eine Vollstreckungsklausel erwirken. Bis zu dessen Eingang hat der Gerichtsvollzieher kein Recht, das Gemeinschaftsgut zu vollstrecken, d. h. er kann den Kostenvoranschlag oder die Versteigerung nicht beschreiben.

Nach der Pfändung des Vermögens kann der Ehegatte, der nicht Schuldner ist, beim Gerichtsvollzieher Widerspruch einlegen. Der Einwand betrifft die Befreiung von der Pfändung von unbeweglichem Vermögen. Der Gerichtsvollzieher fordert dann den Gläubiger auf, eine Vollstreckungsklausel gegen den anderen Ehegatten zu beantragen. Der Gläubiger hat dazu 7 Tage Zeit, bei Nichteinhaltung der Frist ist der Gerichtsvollzieher verpflichtet, die Vollstreckung in das Gesamtgut einzustellen.

Artikel 923 der Zivilprozessordnung befasst sich mit der Frage von Immobilien, die zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten gehören. Es ist jedoch erwähnenswert, dass es Möglichkeiten gibt, sich gegen die Durchsetzung eines Gemeinschaftseigentums zu verteidigen. Wir empfehlen eine gründliche Analyse der Artikel der Zivilprozessordnung (Artikel 787 bis 789). Zu diesen Bestimmungen gehört die Beschränkung der Haftung des Ehegatten des Schuldners auf das am Gesamtgut beteiligte Unternehmen.

Es ist auch möglich, einen Teil des Vermögens nach der Zivilprozessordnung zu vollstrecken. Sie kann nur durchgeführt werden, wenn das Miteigentum in Bruchteilen besteht. Diese Art der Zwangsvollstreckung kann nicht durchgeführt werden, wenn gemeinschaftliches Vermögen besteht, da es sich um gemeinschaftliches Vermögen handelt.

Leider ist es sehr schwierig, die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher zu vermeiden, wenn Sie in ihre Modi fallen. Natürlich können Sie versuchen, den Fall hinauszuzögern, alle möglichen Beschwerden, Einsprüche und Berufungen zu nutzen, aber auf Dauer müssen Sie das Unvermeidliche akzeptieren oder versuchen, den Gläubiger auf andere Weise auszuzahlen.

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