Der Bau eines Hauses ist eine Investition, die nicht nur einen erheblichen finanziellen Aufwand, sondern auch viele Formalitäten erfordert. Dazu gehört die Entscheidung über Baubedingungen, die manchmal unsere Pläne und Träume durchkreuzen können.
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Bebauungsplan
Gesetz über Planung und Raumentwicklung
Um eine Baugenehmigung zu erhalten, ist auch eine Entscheidung über die Baubedingungen erforderlich. Die Bedingungen für die Bebauung und die Bebauung sind im Gesetz vom 27. März 2003 über die Raumordnung und Entwicklung festgelegt. Für Privatanleger dürften vor allem zwei Artikel 60 und 61 interessant sein, die wie folgt lauten:
„Art. 60. 1. Der Entscheid über die Entwicklungsbedingungen wird unter Vorbehalt von Abs. 1 erlassen. 3, der Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsident nach Rücksprache mit den in Art. 53 Sek. 4 und Einholen der nach gesonderten Bestimmungen erforderlichen Vorkehrungen oder Entscheidungen.
1a. Kunst. 53 Sek. 5b und 5c.
2. (gelöscht)
3. Entscheidungen über Entwicklungsbedingungen in geschlossenen Gebieten werden vom Woiwoden erlassen.
4. Die Ausarbeitung des Beschlussentwurfs über die Festlegung der Entwicklungsbedingungen wird der in Art. 6 genannten Person übertragen. 5, oder eine in der Liste der Kammer der Berufsselbstverwaltung der Architekten eingetragene Person, die über die bauliche Befähigung zur uneingeschränkten Gestaltung der Fachrichtung Architektur oder über die bauliche Befähigung zur Gestaltung und Leitung von Bauleistungen ohne Einschränkung der Fachrichtung Architektur verfügt. Überprüfen Sie auch in diesem Artikel Informationen zu baulichen Gegebenheiten.
Art. 61. 1. Über die Entwicklungsbedingungen kann nur entschieden werden, wenn folgende Bedingungen gemeinsam erfüllt sind:
1) Mindestens ein angrenzendes Grundstück, das von derselben öffentlichen Straße aus zugänglich ist, ist so erschlossen, dass die Anforderungen an Neubauten in Bezug auf die Fortführung von Funktionen, Parametern, Merkmalen und Indikatoren der Bebauung und Landentwicklung bestimmt werden können, einschließlich die Dimensionen und architektonische Form der Gebäude, die Linie der Gebäude und die Intensität der Landnutzung;
2) das Gebiet hat Zugang zu einer öffentlichen Straße;
3) bestehende oder geplante Versorgungsunternehmen unter Berücksichtigung des Absatzes. 5, für das Bauvorhaben ausreichend ist;
4) das Gebiet bedarf keiner Zustimmung zur Änderung der Nutzung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen für nichtlandwirtschaftliche und nichtforstwirtschaftliche Zwecke oder fällt unter die Zustimmung, die bei der Erstellung von Ortsplänen eingeholt wurde, die gemäß Art. 67 des Gesetzes nach Art. 88 Sek. 1;
5) Die Entscheidung entspricht den Bestimmungen des gesonderten.
(… )
6. Der für Bau, Raumordnung und Raumordnung und Wohnungsbau zuständige Minister legt durch Verordnung fest, wie der Bedarf für Neubauten und Bebauung ohne Ortsplan ermittelt wird.
7. In der in Abs. 1 genannten Verordnung. 6 müssen Sie die Voraussetzungen für die Bestimmung angeben:
1) Baulinien;
2) die Größe der Baufläche im Verhältnis zum Grundstück oder zur Fläche;
3) die Breite der Frontansicht;
4) die Höhe der Oberkante der Vorderansicht, ihres Gesimses oder Dachbodens;
5) Dachgeometrie (Neigungswinkel, Firsthöhe und Dachaufbau).”
Lokaler Raumordnungsplan in der Gemeinde
Die Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen wird beim Gemeindeamt erlassen. Bevor jedoch im Rahmen unserer Investition die Bebauungs- und Bebauungsbedingungen geprüft werden, ist vorab zu prüfen, ob das Gemeindeamt über einen örtlichen Raumordnungsplan verfügt. Existiert ein solcher Plan noch nicht, wird unser Antrag auf Entwicklungsbedingungen individuell geprüft. Wenn Sie weitere Informationen suchen, lesen Sie weiter dieser Artikel über den lokalen Bebauungsplan.
Unser Wohngebäude wird in Bezug auf die Fläche, sowie das Verhältnis zur Grundstücksfläche, Baulinie, Breite der Vorderansicht und Höhe der Oberkante der Vorderansicht überprüft. Darüber hinaus ist auch die Geometrie des Daches ein wichtiger Aspekt. In einigen Regionen sind nur Dachschrägen mit entsprechender Neigung zulässig. Wie Sie sich vorstellen können, gilt dies hauptsächlich für Orte mit hohem Schneefall.
Wer entscheidet über Entwicklungsbedingungen?
Den Antrag auf Erschließungsbedingungen stellen wir beim Gemeindeamt, unter dem das für die Investition vorgesehene Grundstück unterliegt. Es wird vom Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten geprüft. Die Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen erfolgt nach vorheriger Absprache mit den zuständigen Behörden.
Die Antwort auf die Frage, wer Entscheidungen über Entwicklungsbedingungen trifft, ist jedoch nicht immer eindeutig. Betrifft die Investition ein geschlossenes Gebiet, so spielt der Woiwode die Schlüsselrolle. Bevor die Entscheidungen über die Entwicklungsbedingungen an den Investor ergehen, werden früher Aktivitäten zur Vorbereitung des Entscheidungsentwurfs unternommen. Diese Tätigkeiten werden von qualifizierten Personen ausgeführt, die in Art. 60 genannt sind. In beiden Fällen können Spezialisten keine Einschränkungen in der architektonischen Spezialität haben. Wenn Sie weitere Ratschläge suchen, Lesen Sie auch diesen Artikel zu Änderungen im Baurecht.
Baubedingungen und Grundstücksentwicklung
Der Bebauungsplan unterliegt dem Gesetz über die Raumordnung und Entwicklung. Wer also über Entwicklungsbedingungen entscheidet, muss die Vorschriften genau kennen. Wir wissen bereits, welche Bedingungen bei Neubauten zu erfüllen sind, für die noch kein Raumordnungsplan beim Gemeindeamt vorliegt. Unterliegen jedoch andere Gebäude örtlichen Regelungen, wird der Bebauungsbeschluss unpersönlich erlassen. Dennoch ist zu bedenken, dass alle aufgeführten Entwicklungsbedingungen, die im Gesetz festgelegt sind, erfüllt werden müssen.
Die Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen wird erlassen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind:
- An derselben öffentlichen Straße befindet sich ein bebautes Grundstück, das Anforderungen an Neubauten stellt
- Das Grundstück hat Zugang zu einer öffentlichen Straße
- Das Grundstück ist so ausgestattet bzw. die Bewehrung so geplant, dass die baurechtlichen Bebauungsbedingungen erfüllt sind
- Die Parzelle muss nicht in eine nicht landwirtschaftliche und nicht forstwirtschaftliche Parzelle umbenannt werden
- Sofern es gesonderte Regelungen zu Entwicklungsbedingungen gibt, müssen diese ebenfalls eingehalten werden
Bebauungsplan
Anträge auf Entscheidung über Entwicklungsbedingungen
Der Erlass einer Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen ist nach vorherigem Antrag durch uns möglich. Das Formular ist an den Präsidenten der Stadt, den Bürgermeister oder den Gemeindeverwalter zu richten. Der Antrag sollte alle persönlichen Daten sowie die Adressdaten des für die Entwicklung vorgesehenen Grundstücks enthalten. Wenn Sie sich für dieses Thema interessieren, Lesen Sie auch den Artikel über die Formalitäten beim Hausbau.
Zusätzliche Informationen betreffen den Standort sowie die technischen Parameter des Gebäudes. Im Antrag ist daher anzugeben, ob das Gebäude an eine öffentliche Straße angebunden wird, wo und wie viele Zufahrten zum Grundstück angeordnet werden sollen. Im Antrag müssen wir unseren durchschnittlichen Verbrauch an Betriebsmitteln (Strom, Wasser und Abwasser) schätzen.
Der Bescheid über die Baubedingungen wurde erlassen
Anhand des Bebauungsplans kann festgestellt werden, ob der Antrag abgelehnt werden kann oder angenommen werden kann. Nach positiver Prüfung des Antrags wird eine Entscheidung erlassen. Es ist nicht nur eine Genehmigung, sondern oft eine Reihe von Bedingungen, die der Investor erfüllen muss.
Entwicklungsbedingungen enthalten in der Regel Informationen über die Art der Investition, die wir durchführen können. Darüber hinaus sind etwaige Sonderkonditionen in Bezug auf die technische und kommunikative Infrastruktur enthalten. Meistens unterliegen sie der Bedingung, dass eine Zufahrt von einer öffentlichen Straße zu einem Grundstück gebaut werden kann oder wie Abwasser abgeleitet werden soll.
Es kann vorkommen, dass wir keine Entscheidung über Entwicklungsbedingungen erhalten oder die angegebenen Bedingungen nicht zu uns passen. Das bedeutet nicht, dass wir unsere Investitionen aufgeben müssen. Gegen die Entscheidung kann auch beim Amtsgericht der Gemeinde Berufung eingelegt werden. Diese Informationen sind in der Entscheidung enthalten. Der Verweis auf den Bescheid des Gemeindeamtes garantiert nicht, dass wir unseren Erwartungen entsprechen. Es erhöht nur die Chancen, dass der Antrag von anderen unabhängigen Spezialisten geprüft wird.
Schließlich können wir mit der Entscheidung über die Entwicklungsbedingungen in unseren Händen die nächsten Bauschritte in Angriff nehmen. Damit sind die Formalitäten noch nicht erledigt, denn Sie benötigen auch eine Baugenehmigung, die sich diesmal nach den Bestimmungen des Baurechts richtet. Daher ist es am besten, sich vor Beginn der Investition um alle Formalitäten zu kümmern, damit sich später nicht herausstellt, dass es bei der Erfüllung individueller Bedingungen zu zahlreichen Problemen kommt. Dies ist besonders wichtig, wenn wir kurz vor dem Kauf eines Baugrundstücks stehen.
Es empfiehlt sich, die oben genannten Spezialisten zu konsultieren, die den Entscheidungsentwurf vorbereiten. Die Kosten betragen etwa 100-200 PLN. Auf Basis eines solchen Projekts sowie der Erfahrung eines Spezialisten erhalten wir jedoch viele wertvolle Informationen über den geplanten Bau eines Einfamilienhauses. Für manche eine bequeme Information ist auch die Tatsache, dass das Verwaltungsverfahren zur Feststellung der Bebauungsbedingungen für maximal 9 Monate ausgesetzt werden kann. Es ist eine nützliche Lösung für Personen, die sich derzeit nicht mit Fragen im Zusammenhang mit der Investition beschäftigen können.
