Eine Wohnung zu spenden kann ein großer Grund zur Freude sein. Vor der Unterzeichnung einer entsprechenden notariellen Urkunde und der Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister lohnt es sich jedoch, alle formalen Verfahren zu analysieren. Dadurch können wir einige Fehler und damit auch steuerliche Probleme vermeiden.
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Was ist eine Spende einer Wohnung oder einer anderen Immobilie?
Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Spende sind im Bürgerlichen Gesetzbuch aufgeführt. ARTIKEL 888 § 1 behandelt, dass:
„Durch den Schenkungsvertrag verpflichtet sich der Schenker, dem Beschenkten auf Kosten seines Vermögens eine unentgeltliche Leistung zu erbringen“.
Wir sehen also, dass die Schenkung (Umschreibung der Immobilie) Vertragscharakter hat. Sein Wesen besteht in der kostenlosen Übergabe des eigenen Vermögens (z.B. Gelder, Haus, Wohnung) an den Empfänger. Es ist auch erwähnenswert, dass die Schenkungsurkunde den Charakter einer notariellen Urkunde haben sollte. Die notarielle Urkunde sollte im Beisein eines Notars erstellt werden, der den Antrag selbstständig beim für den Wohnsitz des Schenkers zuständigen Finanzamt stellt.
Jede Spendenvereinbarung kann Bedingungen enthalten, die den Empfänger belasten. Erst nach deren Erfüllung geht die Immobilienspende an den Empfänger über.
Etwas anders verhält es sich bei der Vererbung durch die Eltern. Wir empfehlen Ihnen, mehr darüber zu erfahren diesen Artikel lesen.
Wohnungsspendensteuer für die unmittelbare Familie
Es stellt sich heraus, dass die Immobilienspende nicht unbedingt kostenlos sein muss. Der Schenkungsvertrag ist ein Rechtsverhältnis, bei dem Sie ggf. Steuern an das Finanzamt zahlen müssen. Glücklicherweise können Spenden von Eltern von dieser Verpflichtung ausgenommen werden. Dies ist in § 4a Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz festgehalten. Ehegatten, Abkömmlinge, Vorfahren, Stiefkinder, Geschwister, Stiefväter und Stiefmütter von Spendern können nach den gesetzlichen Bestimmungen steuerlich entlastet werden. Bei Personen, die diesem Kreis angehören, können Erbschafts- und Schenkungssteuern vollständig erlassen werden. Voraussetzung ist jedoch die Übermittlung entsprechender Informationen an das Finanzamt. Dafür haben wir ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung einer notariellen Urkunde oder eines rechtskräftigen Gerichtsbeschlusses (wie bei einer Erbschaft) sechs Monate Zeit. Wie bereits erwähnt, wird die Spende der Eltern in Form einer notariellen Urkunde vom Notar selbst mitgeteilt. Daher müssen wir uns keine Sorgen machen, dass uns Steuern auf diesen Vertrag in Rechnung gestellt werden.
Erbschafts- und Schenkungssteuer für die Großfamilie
Auch Personen, die nicht zum engsten Familienkreis des Schenkers oder des Erblassers gehören, können eine Steuerbefreiung beantragen. Allerdings müssen in ihrem Fall einige Grundvoraussetzungen erfüllt sein, damit bei uns keine Steuern anfallen. Nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen wird die Steuer nicht erhoben, wenn:
- Er ist mit einem polnischen Staatsbürger beschenkt
- Der Empfänger kann nicht Eigentümer oder Miteigentümer eines anderen Wohngebäudes sein. Ausnahmen sind Situationen, in denen der Empfänger das Eigentum an der Immobilie durch die Gemeinde oder die Staatskasse auf die Nachkommen überträgt (der Schenkungsvertrag kann erst nach der Eigentumsübertragung unterzeichnet werden).
- Der Empfänger kann keinen Genossenschaftsmieteranspruch auf eine Wohnung haben. Er kann nicht auch Eigentümer einer Genossenschaft sein, Eigentumsrecht an einer Wohnung. Es sei denn, er überträgt diese Rechte an die Nachkommen, die Gemeinde oder die Staatskasse.
- Der Empfänger kann weder eine Wohnung noch ein Wohnhaus mieten.
- Der Empfänger muss für die nächsten fünf Jahre in den Räumlichkeiten (die Gegenstand der Spende sind) wohnen. Sobald die Immobilie vorzeitig verkauft oder der Wohnort gewechselt wird, können Steuern erhoben werden.
- Die Nutzfläche der gespendeten Räumlichkeiten überschreitet 110 m² nicht2.
Tipp zum Wohnungsspendenvertrag
Die vorstehenden Bedingungen gelten nur für Empfänger, die nicht zum unmittelbaren Familienkreis gehören. Sie können im Verhältnis zu Empfängern verwendet werden, die keine Blutsverwandtschaft haben, z.B. zum Ehepartner des Kindes des Spenders (Schwiegertochter, Schwiegersohn). Daher sollte die Spende der Wohnung von den Eltern nur für das Kind unter Umgehung seines Ehepartners erfolgen. Auf diese Weise wird keine Steuer für das Umschreiben erhoben. Entscheidet sich der Spender, sowohl sein Kind als auch seinen Ehepartner zu spenden, muss die andere Partei die oben genannten Bedingungen erfüllen. Erfüllt ein Ehegatte die Voraussetzungen nicht, wird Erbschafts- und Schenkungssteuer erhoben. In diesem Fall zahlt die nicht verwandte Empfängerin (Schwiegertochter, Schwiegersohn) die Hälfte der fälligen Erbschafts- und Schenkungssteuer, berechnet nach der jeweiligen Steuergruppe.
Wie übergibt man einem minderjährigen Kind eine Wohnung?
Bei einem minderjährigen Kind ist eine Grundstücksspende der Eltern die einzig sinnvolle Lösung. Viele Menschen, die für ihren Sohn oder ihre Tochter eine Wohnung kaufen möchten, tappen in eine Falle. Die Eltern stellen dem Kind die notwendigen Mittel für den Kauf einer Wohnung zur Verfügung. Dann kaufen sie in seinem Namen ein. Es sei jedoch daran erinnert, dass ein Elternteil die Finanzen eines minderjährigen Kindes nicht verwalten kann. Hierzu bedarf es einer entsprechenden Entscheidung des Familiengerichts. Daher ist es auf jeden Fall sicherer, eine Wohnung von den Eltern zu kaufen und dann die Immobilie zu spenden. Der Schenkungsvertrag erfordert natürlich die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde, ist aber steuerfrei (das Kind gehört zum engsten Verwandtschaftskreis).
Kann der Spender seine Eigentumsrechte sichern?
Vielleicht, und in manchen Fällen sogar sollte. Eine Spende der Eltern überträgt alle Eigentumsrechte auf das Kind. Ab dem Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Urkundenvertrages nutzt der Elternteil die Immobilie ohne Vertrag. Manche Spender befürchten, dass sich ihre Beziehung zum Empfänger nach der Übergabe der Immobilie ändert. Schließlich ist nicht auszuschließen, dass der Empfänger mit dem Spender in Konflikt gerät oder sich zum Verkauf der Immobilie entschließt. Nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde verliert der Spender das Recht auf Leben, so dass eine Zwangsräumung nicht ausgeschlossen werden kann.
Daher kann der Schenkungsvertrag mit der Dienstbarkeit der Wohnung zusätzlich abgesichert werden. Es ist eine beliebte Form der persönlichen materiellen Dienstbarkeit. Die herrschende Körperschaft (zu deren Gunsten die Dienstbarkeit errichtet wurde) erhält das Recht, die Immobilie zu nutzen. Diese Rechte sind unveräußerlich und lebenslang. Die persönliche Dienstbarkeit wird nicht vererbt, daher wird sie nach dem Tod des Spenders von selbst ungültig. Es ist erwähnenswert, dass dies eine wirksame Form der Wahrung der Interessen des Spenders ist, der in den Räumlichkeiten des Kindes wohnt. Die Knechtschaft der Wohnung erfordert die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde. Alle formellen Angelegenheiten können jedoch zusammen mit der Unterzeichnung des Spendenvertrags geregelt werden.
Spende von Eltern versus reservierter Teil
Es ist zu beachten, dass eine Schenkung die Zahlung eines gesetzlichen Vorbehaltsanteils an die Erben erfordern kann. Nach dem Tod der Eltern kann die Spende in die Erbschaft einfließen. Dies geschieht, wenn der Tod spätestens 10 Jahre nach dem Datum der Spende eingetreten ist. Der Schenker kann jedoch den Empfänger davor schützen, den reservierten Anteil an die Erben zahlen zu müssen. Der Schenkungsvertrag kann einen besonderen Vorbehalt hinsichtlich der Befreiung von der Übertragung des Vermögens auf die Erbschaft enthalten. Dieser Vorbehalt kann sowohl bei Unterzeichnung der notariellen Schenkungsurkunde als auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.
Eine Spende von Eltern, die vom Erbschaftssystem ausgeschlossen sind, darf nicht durch einen reservierten Anteil gedeckt werden. Der Erbschaftsplan umfasst andere Güter, die der Verstorbene angesammelt hat. Dem Empfänger kann ein gesetzlicher Anspruch auf einen Teil der Erbschaft zustehen. Die Schenkung von Grundstücken wird hier nicht berücksichtigt, so dass der Anteil des Begünstigten an der Erbschaft nicht gemindert wird. Mehr über den reservierten Teil erfahren Sie hier.
Die Wohnung in Form einer Schenkung umschreiben oder die Immobilie in einem Testament speichern?
Die Spende hat mehrere unbestrittene Vorteile. Erstens funktioniert es sofort nach Unterzeichnung der notariellen Urkunde. Der Empfänger muss kein Gerichtsverfahren eröffnen, wie dies bei einem Testament der Fall ist. Auf diese Weise können viele familiäre Konflikte vermieden werden.
Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, Spenden vom Nachlass auszuschließen. Auf diese Weise werden die Interessen des Empfängers gut gewahrt. Nach dem Tod des Stifters kann kein gesetzlicher Erbe einen reservierten Anteil aus der gestifteten Wohnung beantragen.
Kosten für Wohnungsspenden
Der einzige wesentliche Nachteil der Spende sind die höheren Kosten für das Notarhonorar. Gemäß der Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004 über die Höchstsätze der Notargebühren darf die Höhe der Gebühr 2.370 PLN nicht überschreiten. In den Gesamtausgaben sind auch 23 % USt. auf die Notarvergütung, die Kosten der Gerichtsgebühr für die Eintragung in das Grund- und Hypothekenregister (einschließlich der Gebühr für den Notar für die Übermittlung des Antrags auf die entsprechende Eintragung an das Gericht) enthalten. Die Gerichtsgebühr beträgt 200 PLN. Gleichzeitig wäre die Erstellung eines notariellen Testaments mit einem viel geringeren Aufwand verbunden. Im Falle der testamentarischen Dokumentation betragen die Gesamtkosten für die Erstellung einer notariellen Urkunde höchstens 200 PLN.
Erinnere dich an weitere Details zum Erbe der Eltern siehe hier.
