Manchen mag es scheinen, dass sich Wohnungsbaugesellschaft und Gemeinde nicht sehr voneinander unterscheiden. In Wirklichkeit sind ihr rechtlicher Status und die Besonderheiten ihrer Tätigkeit jedoch völlig unterschiedlich. Im Folgenden zeigen wir Ihnen die wichtigsten Gemeinsamkeiten und Unterschiede auf, die Sie beachten sollten.
Rechtsstellung
Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist eine wirtschaftliche Einheit mit Rechtspersönlichkeit. Die Besonderheit seiner Tätigkeit richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes über Wohnungsbaugenossenschaften und nach den Grundsätzen des Genossenschaftsrechts. Mitglieder einer Genossenschaft haben ein genossenschaftliches Eigentumsrecht an Grundstücken oder eine Genossenschaft ein Mieterrecht an Grundstücken.
Eine Wohnungsgemeinschaft wiederum ist ein Zusammenschluss von Bewohnern ohne Rechtspersönlichkeit und keine wirtschaftliche Einheit. Mitglied der Gemeinschaft kann jede Person sein, die das Eigentumsrecht an den Räumlichkeiten hat.
Ein paar Worte zu Wohnungsgenossenschaften
Statistische Daten zeigen, dass es in Polen etwa 3.500 Wohnungsbaugenossenschaften gibt. Es kann bis zu 13 Millionen Eigentümer von Räumlichkeiten mit Genossenschaftsrechten geben. Wir können daher nachrechnen, dass die durchschnittliche Mitgliederzahl einer einzelnen Genossenschaft oft 4.000 übersteigt. Dies ist eine sehr hohe Quote.
Es ist jedoch erwähnenswert, dass der bloße Besitz von Räumlichkeiten mit Genossenschaftsrechten nicht sofort bedeutet, dass der Eigentümer Mitglied der Genossenschaft wird. Der Mitgliedschaftsprozess ist komplizierter und erfordert eine Aufnahmegebühr. Sein Wert darf das niedrigste nationale Gehalt nicht überschreiten. Es ist das Eintrittsgeld, das bei den Einwohnern die größte Abneigung hervorruft. Viele von ihnen entscheiden sich gegen eine Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugesellschaft. Die Gebühr ist ziemlich zweifelhaft und schreckt die Mehrheit der Einwohner effektiv ab. Diese Personen haben de facto keinen Einfluss auf die Tätigkeit des Vorstands, können weder an Sitzungen teilnehmen noch Abschlüsse entgegennehmen. Dies kann zu vielen Unregelmäßigkeiten in der Organisationsstruktur führen. Kein Wunder also, dass sich viele große Wohnungsbaugenossenschaften bei ihren Bewohnern einen zweifelhaften Ruf erarbeitet haben.
Bei der Analyse der Aktivitäten einer Wohnungsbaugenossenschaft lohnt es sich auch, die Entscheidungsmöglichkeiten ihrer Mitglieder zu prüfen. Jedes Mitglied der Genossenschaft hat Stimmrecht, und die Stimmen aller bei der Versammlung versammelten Personen sind gleich. Nehmen wir also an, dass 300 Personen regelmäßig an dem Treffen teilnehmen. Eine einzelne Stimme wird in diesem Fall nicht zu viel Macht haben.
Und wie ist die Situation in Wohngemeinschaften?
Eine Wohnungsbaugesellschaft ist ein Zusammenschluss von Bewohnern eines bestimmten Wohnblocks/einer Siedlung. Seine Mitglieder haben volle Eigentumsrechte. Eine Wohnungsbaugesellschaft muss keine auferlegten Organisationseinheiten haben oder Vorsitzende beschäftigen (wie dies bei Genossenschaften der Fall ist). Es sind die Bewohner, die die Regeln seines Funktionierens bestimmen. Mitglied einer Wohngemeinschaft kann darüber hinaus jede Person sein, die Rechte an der Wohnung hat. Es fallen keine Anmeldegebühren an und die Gemeindeversammlungen sind für alle offen. Dies bedeutet, dass wir nach dem Kauf einer Immobilie sofort Mitglied der Gemeinschaft werden und einen echten Einfluss auf deren Betrieb nehmen können.
In der Gemeinde hat jeder Einwohner das Wahlrecht. Sein Wert wird jedoch am Wert des Grundstücks gemessen (normalerweise gemessen an der Fläche). Ein Einwohner, der mehr Steuern zahlt, hat ein umfassenderes Recht, über die Aktivitäten der Gemeinschaft zu entscheiden.
Es gibt keine Richtlinien für die maximale Anzahl von Mitgliedern einer Eigentumswohnung. In der Regel sind es jedoch maximal mehrere Dutzend oder mehrere Hundert Personen. Die Wohnungsbaugesellschaft ist viel kleiner als die Wohnungsbaugenossenschaft. Seine Mitglieder kümmern sich grundsätzlich um ihre eigenen Interessen und das Gemeinwohl. Weniger Mitglieder verbessern das Funktionieren der Gemeinschaft. Für den Bewohner ist es eine viel günstigere Situation, die mehr reale Entscheidungsrechte gibt (z.B. Wahl eines Renovierungsunternehmens).
Die Machtstruktur in Genossenschaften und Wohngemeinschaften
Wie bereits erwähnt, hat die Wohnungsbaugesellschaft eine klar vorgegebene Organisationsstruktur. Die Genossenschaft wird vom Aufsichtsrat geleitet. Die Mitglieder des Beirats werden von der Mitgliederversammlung der Genossenschaft gewählt. Interessanterweise können sie nur von einer Handvoll Mitglieder identifiziert werden, die bei der Versammlung erscheinen. Die Mitgliedschaft im Rat ist natürlich mit einer finanziellen Belohnung verbunden, die aus Mitteln der Genossenschaft gedeckt wird. Zu den Aufgaben des Aufsichtsrats gehört die Auswahl des Vorstands als nächster Entscheidungsträger.
Die Verwaltung von Wohngemeinschaften ist viel einfacher. Die Gemeinde braucht keinen zu finanzierenden Aufsichtsrat. Es genügt, die Mitglieder des Vorstandes zu wählen. In der Community hat jeder das Wahlrecht. Die wichtigste Stimme erhalten diejenigen, die die höchste Miete zahlen. Die Mitglieder der Gemeinschaft sind Eigentümer der von ihnen verwalteten Wohnungen. Sie sorgen für das Gemeinwohl und tragen die Verantwortung für ihre Entscheidungen. Darüber hinaus müssen sie die Aufsichtsratsvergütung nicht decken. Die Begrenzung der hochbezahlten Organisationsstruktur sorgt für eine bessere Verwaltung der finanziellen Ressourcen.
Auch die Spezifität der erstellten Dokumentationen und Abrechnungen ist ein großer Unterschied. In der Regel führt die Wohnungsbaugesellschaft recht einfache und für jedes Mitglied nachvollziehbare Abrechnungen ein. Bei Genossenschaften ist die Dokumentation wesentlich aufwendiger.
Miete – wer zahlt mehr?
Wohnungsbaugenossenschaften beschäftigen ihre Mitarbeiter (Präsidenten und Verwaltungspersonal). Dementsprechend hoch sind ihre Betriebskosten. Daher kann die in Wohnungsbaugenossenschaften festgelegte Miete sogar die Hälfte des von den Gemeinden festgelegten Betrags betragen. Der Gemeindevorstand wird ständig von den Mitgliedern/Eigentümern der Liegenschaft überwacht. Dies führt zu einer effektiveren Verwaltung der gemeinsamen Finanzen. Dadurch bleibt die Miete in vielen Gemeinden auf einem attraktiven Niveau. Es gibt jedoch Fälle, in denen die Bewohner der Gemeinde die höhere Miete zahlen.
Renovierungen
Die Wohnungsbaugesellschaft wählt gemeinsam Unternehmen aus, die die Sanierung durchführen. Dadurch können die Bewohner die Angebote angeben, die sie für die günstigsten halten. Diese Arten von Angeboten können gesammelt werden zum Beispiel unter diesem Link. Die kleinere Gemeinde ist in der Lage, renovierungsbedürftige Elemente des Gebäudes schnell zu erkennen. Dies bedeutet in der Regel eine regelmäßige Beseitigung aller Fehler im Gleichteil.
Bei einer Wohnungsbaugenossenschaft ist die Sache komplizierter. Die Auswahl eines Sanierungsunternehmens obliegt dem Vorstand, dessen Mitglieder nicht in der Nähe wohnen müssen. Gegner von Wohnungsbaugenossenschaften betonen oft, dass Vorstände möglicherweise nicht wettbewerbsfähige Angebote wählen. Dadurch werden die Renovierungskosten höher und die Häufigkeit ihrer Reparaturen sinkt.
Der wichtigste Unterschied – die Sache mit der Objektsicherung
Die Mitglieder der Gemeinde besitzen Wohnungen mit vollem Eigentumsrecht. Das bedeutet, dass die Wohnungsbaugesellschaft ohne Zustimmung der Bewohner keine Verpflichtungen für das Gebäude eingehen kann. Die Angelegenheit möglicher Kredite muss klar angekündigt werden und jeder Vermieter muss seine schriftliche Zustimmung geben.
Bei Genossenschaften ist das nicht mehr so einfach. Genossenschafter besitzen Liegenschaften mit genossenschaftlichen Mieterrechten oder genossenschaftlichen Eigentumsrechten. Somit sind ihre Eigentumsrechte unvollständig. Eine Wohnungsbaugesellschaft kann sich ohne die volle Zustimmung der Bewohner bestimmte finanzielle Belastungen (z.B. einen Kredit) auferlegen.
Sehr kompliziert wird die Sache, wenn die Genossenschaft ihre Verbindlichkeiten nicht begleichen kann und Insolvenz anmeldet (was heutzutage keine Seltenheit ist). Nach der Insolvenzeröffnung werden die Genossenschaftsrechte an den Räumlichkeiten Teil der Insolvenzmasse. Besonders ungünstig ist diese Situation für Personen, die nur Mieterrechte an Immobilien haben. Der Konkurs einer Genossenschaft kann zum Verlust der Rechte an den Räumlichkeiten für sie führen.
Personen, die Immobilien auf genossenschaftlichen Eigentumsrechten besitzen, sind in einer etwas besseren Situation. Sie können ein separates Eigentum (Volleigentum) beantragen. Allerdings ist das Verfahren recht kompliziert. Denken Sie daran, dass nur die Eigentümer der Räumlichkeiten mit vollen Eigentumsrechten in keiner Weise mit den Schulden der Genossenschaft belastet werden dürfen.
