Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrags ist nicht so einfach, wie es scheint. Sie müssen sicherstellen, dass alles in Übereinstimmung mit den Vorschriften erfolgt. Wie kann man den Mietvertrag kündigen, um ihn rechtmäßig zu machen? Wir beraten.
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Kündigung des Wohnungsmietvertrages - Möglichkeiten
Kündigung des Mietvertrages für einen bestimmten Zeitraum
Ein befristeter Vertrag ist die häufigste Form des Abschlusses von Wohnungsmietverträgen. In der Regel sind sie für 1, 2 oder 3 Jahre festgelegt, es gibt aber auch einige längere. In diesem Fall ist es nicht notwendig, die Wohnung zu stornieren - der Vertrag läuft zum angegebenen Datum aus und der Mieter muss zu diesem Datum ausziehen. Eine vorzeitige Kündigung eines Zimmer- oder Wohnungsmietvertrages ist jedoch sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter möglich.
Eine Kündigung der Wohnung ist jedoch in den im Vertrag genannten Fällen möglich. Dies bedeutet, dass Sie, wenn darin keine konkreten Ereignisse enthalten sind, eine Rücktrittserklärung abgeben kann, bis zum Ende der Vertragslaufzeit warten müssen. Im Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter kann der Vertrag jedoch einvernehmlich gekündigt werden. Eine schriftliche Kündigung muss spätestens 3 Monate vor der Kündigung erfolgen.
Diese gesetzlichen Regelungen gelten nicht nur für Immobilien, sondern auch für Autos und andere materielle Dinge, wie zum Beispiel Möbel. Bei Immobilien ist es für den Mieter jedoch einfacher, den Mietvertrag zu kündigen. Der Vermieter muss berücksichtigen, dass der Mieter die Wohnung nicht verlassen darf, wenn er keine Wohnung hat, und dass ihm im Winter eine Ersatzwohnung zur Verfügung gestellt werden muss.
Kündigung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit
Die Kündigung eines Mietvertrages für einen bestimmten Zeitraum erfolgt in der Regel automatisch mit Ablauf des Vertrages. Wurde er jedoch auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, um den Vertrag kündigen zu können. Natürlich kann die Miete aus beliebigen Gründen storniert werden, aber das Gesetz schreibt vor, wie die Kündigungsfrist sein muss.
Dies ist in Artikel 773 des Bürgerlichen Gesetzbuches angegeben. Nach den Vorschriften können sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Mietverhältnis zu den im Vertrag festgelegten Bedingungen kündigen, die jedoch nicht kürzer als die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen sein dürfen. Die gesetzlichen Kündigungsfristen variieren und hängen von mehreren Faktoren ab:
- Ist die Miete in Abständen von mehr als einem Monat zu zahlen, kann das Mietverhältnis mindestens drei Monate im Voraus gekündigt werden.
- Ist die Miete monatlich zu zahlen, kann sie einen Monat im Voraus gekündigt werden.
Bei mehrtägiger Anmietung kann der Vertrag 3 Tage im Voraus gekündigt werden, und wenn der Mieter die Miete täglich bezahlt, kann die Wohnung am Vortag storniert werden.
Die Kündigungsfrist sollte in den Mietvertrag aufgenommen werden. Wenn Sie weitere Ratschläge suchen, schauen Sie auch vorbei Dieser Artikel über die Höhe der Steuer bei der Anmietung einer Wohnung.
Kündigung des Gelegenheitsmietvertrages
Anders sieht es in diesem Fall bei der gelegentlichen Vermietung aus. Der Vertrag muss in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet werden. Diese Art des Mietverhältnisses schützt den Vermieter - sie ermöglicht es ihm, den Mieter, wenn der Mieter die Bestimmungen des Vertrages nicht einhält, in einen anderen im Vertrag angegebenen Raum zu verweisen. Entgegen dem Anschein profitiert aber auch der Mieter von dieser Vertragsform.
Eine davon ist die Möglichkeit des Mieters, den Mietvertrag bzw. dessen Unterlassung zu kündigen. Gemäß dem Gesetz vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte, den Wohnungsbestand der Gemeinde und die Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Mieter die Wohnung mit der im Vertrag vorgesehenen Kündigungsfrist kündigen. Schwieriger ist jedoch die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Dazu muss ein Problem seitens des Mieters vorliegen. Gemäß Artikel 11 dieses Gesetzes kann der Vermieter die Wohnung kündigen, wenn der Mieter:
- trotz schriftlicher Mahnung die Räumlichkeiten vertragswidrig oder bestimmungswidrig weiterbenutzt,
- seine Pflichten verletzt und Schäden verursacht, Geräte zerstört oder grob oder anhaltend gegen die häusliche Ordnung verstößt,
- die Zahlung der Miete oder sonstiger Gebühren für die Nutzung der Räumlichkeiten um mindestens drei Monate verzögert,
- die Räumlichkeiten oder einen Teil davon ohne Zustimmung des Eigentümers vermietet oder untervermietet.
Wenn der Eigentümer der Mieträume seine Pläne ändern und selbst darin wohnen möchte oder die Wohnung von einem erwachsenen Familienmitglied (Nachkommen, Vorfahren oder Unterhaltspflichtiger) übernommen werden möchte, er kann die Wohnung sechs Monate im Voraus kündigen.
Kündigung des Mietvertrages mit sofortiger Wirkung
Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter mit sofortiger Wirkung
Es gibt mehrere Situationen, in denen die Kündigung des Mietvertrags eine sofortige Wirkung haben kann, d. h. der Mieter muss sofort aus den Räumlichkeiten ausziehen. Dies kann bei einem Gelegenheitsmietvertrag die Räumung in eine andere Wohnung bedeuten, deren Eigentümer dies im Beisein eines Notars zugestimmt hat, andernfalls kann es bedeuten, abzuwarten, bis die Räumungsvoraussetzungen angemessen sind.
Wann kann der Vermieter den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen? Eine Kündigung des Vertrages auf diese Weise ist in drei Fällen möglich:
- wenn der Mieter die Wohnung in vertragswidriger oder bestimmungsgemäßer Weise nutzt und trotz Abmahnung nicht einstellt und der Vermieter durch die gesamte Prozedur dem Verlust oder der Beschädigung der Wohnung und der darin befindlichen Einrichtung ausgesetzt ist,
- wenn der Mieter der Räumlichkeiten eklatant oder beharrlich gegen die häusliche Ordnung verstößt - dies gilt insbesondere für laute Partys oder für die Nachbarn unangenehmes Verhalten,
- wenn der Mieter die Zahlung der Miete um 2 Abrechnungszeiträume verzögert und diese nicht zurückzahlt, obwohl er vom Vermieter eine zusätzliche Schuldentilgungsfrist erhalten hat.
Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter
Der Mieter kann den Mietvertrag auch ohne Folgen kündigen und sofort ausziehen, ohne die Kündigungsfrist zu bezahlen. Eine Kündigung auf diesem Weg ist jedoch nur möglich, wenn sich herausstellt, dass der technische Zustand des Gebäudes oder der Wohnung Mängel aufweist, die die Gesundheit des Mieters oder seiner Mitbewohner gefährden. Dies ist auch möglich, wenn dem Mieter diese Mängel zum Zeitpunkt der Anmietung bekannt waren.
Kündigung des Wohnungsmietvertrages - Musterformular
Die Form der Kündigung des Wohnungsmietvertrages ist nicht formalisiert. Es gibt kein Gesetz, das festlegt, wie es aussehen soll, aber es müssen mehrere Elemente darin enthalten sein, damit der Vertrag überhaupt gültig ist. Natürlich sollte es schriftlich auf zwei identischen Kopien erfolgen. Jeder Vertrag muss enthalten:
- Ort und Datum der Vorbereitung,
- Angaben zu der den Vertrag kündigenden Partei (Mieter oder Vermieter),
- Angaben zur Partei, deren Vertrag gekündigt wird (Mieter oder Vermieter),
- Kündigungsgrund + Grund,
- Angabe der Details der Mietwohnung,
- unter Angabe des Datums, an dem die Kündigungsfrist endet,
- Unterschrift der den Vertrag kündigenden Partei.
Eine solche Mitteilung kann dem Mieter oder dem Vermieter beispielsweise per Post oder persönlich erfolgen. Es ist notwendig, die Annahme zu bestätigen, aber die Kündigung selbst muss nicht (obwohl sie möglicherweise) auch von der anderen Partei unterzeichnet werden.
Die Kündigung muss in drei Fällen einen Kündigungsgrund enthalten. Die erste ist die Kündigung des gelegentlichen Mietverhältnisses durch den Vermieter. Die zweite betrifft die Kündigung des Vertrages mit sofortiger Wirkung. Der Grund sollte auch angegeben werden, wenn der Vertrag vor Ablauf der Frist für einen bestimmten Zeitraum gekündigt wird. In diesem Fall müssen die angegebenen Gründe mit denen im Vertrag übereinstimmen.
